Покупка жилья с обременением

Ты сам идёшь перед сделкой, и получаешь выписку из росреестра, и смотришь, есть там обременение или нет..

возьмите выписку егрп

Проводить сделку через тот банк, который ему дал ипотеку. Там все станет понятно.

никакими. Это лохотрон. Ни денег не увидите, ни квартиры. У продавца должно быть как минимум свидетельство о собственности на это жилье, на его имя, оригинал. Только тогда можно идти на сделку через ячейку. Деньги продавец получит только при чистой Ф9. И никаких залогов в такой ситуации. А от риелторов шарахайтесь, как от прокаженных. Уже по инету ходит слоган "Обмани меня, риелтор! Я за это заплачу!" )))

Кроме обременения есть еще куча подводных камней. Если сами не разбираетесь лучше обратиться в риэлторскую компанию

Выкуп из под залога банка - вполне себе обычная сделка.
Если у продавца есть деньги, он закрывает ипотеку, забирает в банке закладную (если она выпускалась - почитайте в кредитном договоре), снимает обременений в росреестре. То есть у него на руках остаётся чистая ЕГРН, справка о погашении кредита от банка, закладная.
Если собственных денег нет, то банки могут предлагать несколько вариантов. Например,
1) в день сделки Вы вносите за продавца остаток задолженности в банк. Банк даёт справку и при подаче документов одновременно происходит снятие обременений и переход права.
2) деньги на погашение остатка долга закладываются в ячейку (на аккредитив) на Банк. После перехода права продавец забирает свои деньги, банк - свои (могут успеть начислять проценты).
3) Замена лица в кредитном договоре. Крайне редкая, но существующая схема.

Самый точный вариант проверить — выписка из ЕГРН. Лучше всего брать её в середине месяца, чтобы данные из базы подргузились свежие