Нужно ли оформлять ИП арендодателю

оформись самозанятым, там легче и дешевле!

Да, при сдаче в аренду нежилых помещений, вы должны зарегистрироваться как ИП. Если же не регистрировать ИП, то налоговые органы трактуют такую деятельность как предпринимательскую, поскольку это систематическое извлечение дохода. Систематическим считается получение дохода более трех раз подряд.
На это есть разъяснения Мин. Фин РФ в письме г. N 03-04-05/10-1454 от 28 декабря 2012 г.:
В соответствии со "ст. 2" Гражданского кодекса предпринимательская деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли.
О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
- взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

При наличии достаточных оснований считать, что вышеуказанные признаки имеются в наличии, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.
В этом случае при регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с указанием соответствующего вида деятельности доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, будут подлежать налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности.

При отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо имеет право заключить договор о сдаче имущества в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

https://ipipip.ru/pisma-minfina/2012/dekabr/28-12.php

Поэтому, если ИФНС сможет доказать в суде у вас предпринимательскую деятельность при сдаче в аренду нежилого, то как физ. лицу, вам насчитают НДФЛ, оштрафуют за ведение предпринимательской деятельности без регистрации ИП. И еще начислят вам НДС 20% с полученного дохода от сдачи в аренду нежилых помещений, что подтвердил Верховный Суд РФ в определении по делу № 16-КГ18-17 от 27.03.2018 г. , указав что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
https://vsrf.ru/lk/practice/cases/9925361
https://www.nalog.ru/rn77/taxation/jud_settlement/7860029/
Исходя из этого, вам лучше самим до сдачи в аренду нежилого зарегистрировать ИП на УСН 6 % с дохода, чтобы не платить НДС 20%+НДФЛ 13% как для ИП на ОСНО.
*
Самозанятые же, не имеют права применять НПД при сдаче в аренду нежилых помещений, согласно пп. 3 п. 2 ст. 6 422-ФЗ
*
2. Для целей настоящего Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы:
3) от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений);
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_311977/27164c06aa904117df15dede95fb55764e9054e7/

Можно и самозанятым быть, ИП по налогам выйдет дороже