Подскажите как сделать правильно оценку недвижимости

Берете квартиры-аналоги вашего района.
Квартира-аналог - это квартира похожая на вашу по квадратуре, кол-ву комнат и т. п.
Считаете цену за кв. м. по каждой квартире.
Для этого делите стоимость квартиры на кол-во м2 в этой квартире.
И так по каждой квартире.
Далее суммируете получившиеся значения.
Полученную сумму делите на количество аналогов.
Получается средняя стоимость за кв. м.
Далее умножаете полученную сумму м2 на кол-во м2 в вашей квартире.
Всё!
P.s. обычно берут 4-5 аналогов.

Для какой цели?

Процедура оценки зависит от ее целей. Оценка для целей страхования -- это не то же самое, что оценка для целей передачи в залог. И во многих случаях требуется заключение оценщика, имеющего квалификационный аттестат.

Рынок вам в помощь, оценить можно и в миллиард, вопрос в другом- продадите ли за такую сумму

Кадастровую стоимости смотрите и так же оцениваете строения, которые могут быть не оформлены и не учтены в кадастре. Сейчас кадастр очень близок по цене к рынку.

оценивайте по рынку. Для этого есть сайты Авито, Юла, Циан

В Москве хрущебы по 270 за метр. Это отзывы участников рынка

По аналогам рядом.

Оценка может быть произведена специалистом-оценщиком или агентством, которые используют различные методы оценки, такие как анализ цен на аналогичные объекты, компаративный метод или метод налогообложения. Вообще лучше оценку заказать у профи, я делал оценку квартиры для сбербанка вот тут.