Хочу продать комнату по материнскому капиталу.

т. е покупатель часть денег передает вам в виде средств МСК. Надежнее всего, если покупатель берет ипотечный кредит, а затем гасит его частично досрочно МСК. Продавец при этом получает все деньги сразу, а покупатель сам решает вопросы с банком и переводом средств. В случае продажи комнаты без привлечения банковских средств, напрямую, между физлицами, важно, чтобы ПФР ( он дает добро на распоряжение МСК) одобрил это жилье, не каждый такой вариант с комнатой попадает под условия распоряжения МСК. Для списания средств в ПФР предоставляется свид-во о праве собст-ти, оформленное уже на покупателя, а деньги переводятся при одобрении через 2 мес. Т. е. жилье уже не ваше, а деньги еще не все ваши