есть квартира, недорогая . хочу продать . предложили оплату материнским капиталом .

К юристу с покупателями и всеми доками на консультацию, согласовывать условия договора, составлять договор, оформлять его.
Купить по договору купли-продажи могут только если исполнилось три года ребенку . за рождение кот. выдан сертификат на маткапитал. См. сертификат, прошло ли три года, попросите, чтобы покупатель- мать- взяла из ПФ справку о размере маткапитала.
По этой справке внесете в договор размер маткапитала, которым в части будет оплата выкуп. стоимости квартиры. Первонач. взнос они собств. деньгами могут внести. а остаток маткапиталом. ПФ переведет маткапитал в течение 2 мес. после подачи ими заявления.
Если нет трех лет ребенку, то они могут в ипотеку у вас купить, просить ипот. кредит, вам сразу все деньги- и первонач. взнос и кредит. деньги, и рассчитаться с банком они потом смогут маткапиталом полностью или в части.

Так материнский капитал это ж фикция, он только на бумаге существует. Или я что-то не так понимаю?

После сделки в Росрегистрации ждать 2 месяца, пока переведут деньги.

по схеме, если жилье покупается у физлица, составляется дкп с указанием условий: какая часть оплачивается налом, какая за счет средств МСК и в какие сроки ( жилье остается в залоге до полного расчета) , затем жилье оформляется в собст-ть покупателя (матери) и всех членов ее семьи, после рег-ии права собст-ти, этот пакет док-ов с заявлением матери на распоряжение МСК передается в ПФР. В течение 30 дней принимается решение, в случае положительного, деньги переводятся на р/счет физлица ( т. е. поступление может быть и ранее 2-ух мес) . Вам нужно потребовать от покупателя справку об остатке средств МСК на счету, будете знать какой суммой она располагает.

Занимает до двух месяцев (именно перечисление денег с ПФ )