обязательно ли нужен договор аренды помещения чтоб перейти на ЕНВД?

Нет не обязательно ЕНВД можно рассчитать по среднесписочной численности работников. Пример 1. ООО "УСПЕХ" осуществляет предпринимательскую деятельность по оказанию бытовых услуг населению. С 01.01.2003 ООО "УСПЕХ" переведено на уплату единого налога на вмененный доход. Базовая доходность по осуществляемому им виду предпринимательской деятельности составляет 7 500 рублей в месяц В январе 2005 года численность работников (включая совместителя) составила 3 человека, в феврале - 7 человек, а в марте -8 человек.
Значения корректирующих коэффициентов базовой доходности:
К1 = 1
К2 = 0,5
К3 = 1,104 (в 2005 году) .
Налоговая база по итогам налогового периода составит:
ВД = 7 500 x (3 + 7 + 8) x 1 x 0,5 x 1,104 = 74 520 рублей.
Вновь зарегистрированные налогоплательщики исчисляют налоговую базу за налоговый период исходя из полных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем их государственной регистрации.

Что бы перейти на ЕНВД необходимо осуществлять деятельность переведенную на ЕНВД. Можете не заключать договора аренды, но в этом случае (если физический показатель квадратные метры) как Вы будете рассчитывать налоговую базу. И даже если рассчитаете ее по фактическому метражу у вас будут проблемы при выездной проверке.

если Вы не собственник, то нужен.

письмо Минфина России от 24.06.2009 № 03-11-09/220:
Финансовое ведомство напомнило, что площадь торгового зала определяется именно на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов (в частности, договора купли-продажи нежилого помещения, технического паспорта на нежилое помещение, планов, схем, экспликаций, договора аренды (субаренды) нежилого помещения) . Если в договоре аренды помещения не указаны данные, которые позволяют установить имущество, переданное в качестве объекта аренды, соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 346.26 НК РФ в отношении предпринимательской деятельности в сфере розничной торговли, осуществляемой через магазины с площадью торгового зала не более 150 кв. м по каждому объекту организации торговли, применяется единый налог на вмененный доход. При этом налогоплательщики, осуществляющие розничную торговлю через объекты стационарной торговой сети, имеющие торговые залы, исчисляют налоговую базу по единому налогу на вмененный доход с использованием физического показателя базовой доходности "площадь торгового зала" (ст. ст. 346.27, 346.29 НК РФ) .

Вы просто обязаны перейти на ЕНВД, если ваш вид деятельности попадает под обложение этим налогом. Договор аренды не при чем.