Можно ли взять патент в налоговой на сдачу ИП в аренду 2х комнат в коммуналке, оформленных как доля?

Когда вы прочитали теорию, от которой хочется бежать в налоговую и сразу заниматься бизнесом, придется немножко добавить реальности. Прежде чем начинать, вам следует почитать закон субъекта РФ, в котором вы планируете осуществлять деятельность. Регионы вправе устанавливать ПСН в отношении каждого обособленного объекта, которым является отдельно взятая комната. А у вас их целых две и вы рискуете получить двойные платежи. И второе но, это доля собственности должна быть равна и превышать площадь двух комнат. Согласие других собственников требуется, потому что ГК предусматривает совместное пользование общим имуществом всеми собственниками. Но вы не можете сдавать в аренду комнату, если она не вписывается в размер вашей доли, то есть принадлежит другому долевому собственнику, а значит, он становится вашим арендодателем и вправе требовать оплаты, а вы как ИП становитесь налоговым агентом по НДФЛ. Третье, оплата коммуналки. Если вы станете требовать уплаты коммуналки, то следует учесть ее в составе арендной платы, и придется вам на комнаты ставить счетчики на свет, не говоря уже о распределении коммунальных расходов между арендаторами за воду и прочее (Письмо Минфина от 14.05.2013 №03-11-12/16633)

Перечень видов деятельности, на которые можно получить ПСН, установлен пунктом 2 статьи 346.43 НК.
Индивидуальный предприниматель может взять патент на сдачу в аренду недвижимости.
Причем он должен быть собственником этой недвижимости. Имущество, сдаваемое в аренду может быть в общей собственности: совместной или долевой. По общей собственности есть особенности для ПСН. При долевой собственности ИП может получить патент только на свою долю. Если доля в правоустанавливающих документах не выделена, то ИП должен получить согласие других собственников на аренду. При совместной собственности супругов. Патент можно получить на всю площадь, при этом необходимо нотариальное согласие супруга.

Если ИП ведет несколько видов деятельности: ПСН и другие системы налогообложения, он должен вести раздельный учет имущества, обязательств и хозяйственных операций, относящихся к разным налоговым режимам (п. 6 статьи 346.53 НК.)

ИП, применяющие ПСН освобождены от обязанности вести бухучет. (пп 1 п 2 ст 6 Закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ и пункта 1 статьи 346.53 НК). Но должны вести налоговый учет, который ведут в специальной книге – книге учета доходов. (п 1 ст 346.53 НК. Форма и порядок заполнения книги утверждены приказом Минфина от 22.10.2012 № 135н)

www.bizrzv.ru