что задаток или аванс? если договор только через месяц

Ни то, ни другое - без договора никаких авансов, задатков. Даете аванс - составьте договор о том, за что дается аванс, в каком размере, условия возврата (или не возврата), истребуйте расписку в получении аванса. Даете задаток - то же самое, только договор составляйте с учетом положений ст. ст. 380-381 Гражданского кодекса РФ.

Задаток только в том случае, если именно так и названа в соглашении (договоре) эта денежная сумма.

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Задаток - это денежная сумма, которую покупатель передает продавцу одновременно в двух качествах:
-- как частичную предоплату за продаваемую недвижимость, здесь задаток приобретает свойство аванса ;
-- как способ обеспечения исполнения обязательства по покупке.

Как все-таки задаток скрепляет отношения продавца и покупателя до того как будет подписан договор купли-продажи недвижимого имущества? Правило задатка таково: «При прекращении обязательства до начала его ис-полнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, задаток должен быть возвращен» , - статья 416 Гражданского кодекса РФ. Другими словами, если сделка не состоялась, задаток должен быть воз-вращен в зависимости от того, по чьей вине это произошло. Если отказался покупатель, задаток остается у про-давца. Если же вина продавца (не хочет продавать, нашел другого покупателя или передумал) , то он обязан вер-нуть задаток в двойном размере: задаток и штраф. Сверх того, виновник срыва сделки обязан возместить по-страдавшей стороне убытки, если в соглашении о задатке не предусмотрено иначе. А как работает правило за-датка, если никто ни в чем не виноват, а обязательства исполнить невозможно, например, запрет государства, смерть одного из участников сделки, стихийное бедствие и тому подобное? В этом случае продавец возвращает задаток покупателю в том размере, который получил.

Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ) . Законом не установлен такой размер, это стороны сделки определяют самостоятель-но. Однако в любом случае, задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке, либо указанную в договоре купли-продажи.

Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме - расписка, так и на «фирменном» бланке. И пусть расписка вас не пугает своей кажущейся простотой и несерь-езностью. Имейте в виду, что как в Российском, так и в Международном праве расписка является не менее весо-мым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно не обязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена. Специаль-ного бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств.

Аванс
Популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве. Аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее, при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь.
Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс - это предварительный способ расчетов и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.) .

Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка, аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкнове-ний интересов.