Договор аренды помещения

Российское гражданское законодательство не использует словосочетание "пролонгация договора". Вместо этого употребляется термин "возобновление договора". По своей правовой природе возобновление договора представляется собой не что иное, как заключение НОВОГО гражданско-правового договора на тот же срок, что и прежний договор, и на тех же условиях. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. " Судебно-арбитражная практика распространяет эту норму и на нежилые помещения (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений"). Коль скоро срок действия возобновленного договора аренды помещения составляет 11 месяцев, т. е. менее года, то он не подлежит государственной регистрации.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 16 февраля 2001 г. N 59
"Обзор практики разрешения споров, связанных
с применением Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.
Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, то есть менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

Вы знаете лучше не пролонгировать, а возобновить его на 11 месяцев тогда точно будет считаться что это новый договор на прежних условиях

Такой договор не подлежит регистрации. Есть разъяснения Высшего арбитражного суда

Да. Лучше заключить на непределенный срок. Такой договор не требует регистрации.

Регистрация договора обязательна только в случае заключения его на срок более года.

Лучше всего заключить договор аренды заново на 11 месяцев, так как иногда налоговые инспекторы придираются к пролонгации

договор не подлежит регистрации

В Вашем случае договор аренды не подлежит регистрации, если даже подадите договор на регистрацию будет отказ на основании п. 2. ст. 651ГК "Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. "