Как расторгнуть предварительный договор аренды?

В декабре 2008 года ИП А устно договорился с ООО, которое построило в центре города большой Торговый Центр, о том, что ООО заключит с ИП А договор аренды помещения, расположенного в указанном здании. ООО предложило ИП А в январе 2009 года начать строительно-монтажные работы по внутренней отделке помещения,которое в будущем должно было быть сдано в аренду ИП А. ИП А начал такие работы. 2 февраля 2009 года ИП А и ООО заключили предварительный договор аренды. Согласно этого договора ИП А и ООО до 1 мая 2009 года должны заключить договор аренды на помещение. ООО должно не позднее 1 апреля 2009 года предоставить ИП А свидетельство о государственной регистрации права собственности на ТЦ. В договоре указана обязанность ИП А провести за свой счет строительно-монтажные работы по внутренней отделке помещения до 25 января 2009 года и обязанность в качестве обеспечения выплатить 8000 евро, которые пойдут в зачет первого арендного платежа и гарантийной суммы. В договоре указано, что если ИП А к установленному сроку 25 января 2009 года не произведет строительно-монтажные работы по внутренней отделке помещения, то ООО имеет право потребовать уплату пени или расторгнуть договор и не возвращать полученные деньги. Договор заключен 2 февраля 2009 года, это значит, что ИП А никак не может выполнить работы до 25 января 2009 года, так как договор заключен после этой даты. ООО после подписания такого договора фактически сразу получает право не возвращать обеспечение и не заключать договор аренды. ИП А заметив это отказался выплачивать деньги и обратился за помощью.В озможно ли на основании этого признать договор ничтожным? Мне кажется,что это смешанный договор: предварительный договор, договор залога и договор подряда. Сомневаюсь на счет подряда. Подряд это выполнение строительно-монтажных работ за оплату, в указанном случае эти работы не оплачиваются. Это вариант обеспечения обязательства или договор подряда, который не содержит в себе существенного условия. Как расторгнуть договор и какие меры предпринять, ООО заявило, что подаст в суд, принудит к заключению аренды и взыщет обеспечительный платеж.