Земля

При покупке здания, расположенного на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, покупателю следует знать, что, несмотря на нормы Гражданского кодекса, он не приобретет право постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором расположено приобретенное им здание. Кроме того, помимо здания, являющегося предметом договора купли-продажи, на земельном участке могут быть расположены иные здания, находящиеся у продавца в собственности. В этом случае необходимо определить земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования, т. е. необходимо осуществить работы по выделению (разделению) земельного участка, межеванию и кадастровому учету.
Названные вещные права на землю не могут быть приобретены покупателем по сделке со зданием, поскольку Земельным кодексом установлены определенные ограничения для таких вещных прав, как право постоянного бессрочного пользования и право пожизненного наследуемого владения. Земельным кодексом установлены определенные ограничения для такого вещного права, как право постоянного бессрочного пользования, а именно, ограничения по субъекту права. Земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования может быть предоставлен только ограниченному кругу лиц, перечень которых закреплен ст. 20 Земельного кодекса, при этом граждане и юридические лица, за исключением органов государственной власти и местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, в указанный перечень не входят. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса вообще не допускается. По этим же причинам после вступления в силу Земельного кодекса орган местного самоуправления, распоряжающийся земельными участками, не может предоставить покупателю здания земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.
Следовательно, купив недвижимость, расположенную на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, покупатель вещные права на землю не приобретает, равно как продавец с отчуждением здания не утрачивает имеющихся у него прав на земельный участок. Покупателю здания как собственнику недвижимости земельный участок может быть предоставлен только в соответствии с положениями ст. 36 Земельного кодекса. Покупатель недвижимости, зарегистрировав свое право на здание в Едином государственном реестре прав, может по своему выбору оформить права на землю: или приобрести земельный участок в собственность, или оформить его в аренду. Итак, после регистрации перехода права собственности на здание покупатель в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса РФ, реализует свое право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды. Оформление прав покупателя недвижимости на занятый этой недвижимостью земельный участок включает в себя следующие действия:
· изготовление кадастрового плана земельного участка;
· обращение покупателя в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок;
· отказ продавца от права постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком;
· решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении прав на земельный участок;
· заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка;
· регистрация права собственности на земельный участок (в случае выкупа) или регистрация договора аренды земельного уч-ка.