у продавца из документов только договор дарения 1984г. на дом,строения и 0,04 Га. С чего начать?

обратится к риэлторам, они все сами сделают.

Нужно вызывать БТИ (или аналоги) и землемеров, т. к. нет планов ни участка ни строения (тех. паспорт) .
Потом идти в гос. регистрационную службу ролучать "зеленку" (она уже не зеленая") - свидетельство о праве собственности.

Раз было дарение - это уже приватизировано, но не оформлены новые формы правоуст. документов.

Сначала ему нужно оформить земельный участок в собственность. Для этого ему нужно подать заявление в администрацию ( района или города, в каждой местности свой порядок) , приложив к заявлению кучу документов ( ему скажут, какие) . После того, как это состоится, зарегистрировать право собственности на дом и земельный участок в регистрационном центре. Это в том случае, если он единоличный владелец. Если есть ещё совладельцы, то всё сложнее.

Для Вас лучше всего, если человек, на которого оформлено дарение, получит гос Акт на право собственности на землю и строения, а дальше будет сделка купли-продажи, но уже конкретного участка, где будут учтены все ньюансы и особенности (коммуникации, вкрапления земель, находящихся в коммунальной или общественной, гос-ной соб-ти и т. д. и т. п. ) Проще гос. Акт, с которым вместе вы получаете тех. документацию на землю и разрешения от земельного кадастра и земельных ресурсов, оформлять не самостоятельно (это займет много времени и нервов) , а через фирмы занимающиеся землеустроительством и геодезией, там вам скажут конкретную фиксированную сумму и сроки, будут сопровождать вас на всем пути оформления, если необходимо, то подстрахуют (по своим каналам) . посоветовать фирму вам могут в тех же земельных ресурсах или кадастре по месту проживания.

Вероятнее всего с приватизации