юристам. подскажите как грамотно оформить квартиру в собственность. но сохранив за прежним владельцем права.

Думаю, совет Ирины тут уместен вполне. Но если вы не родственники, придется платить налог со стоимости полученного Вами или иным лицом подарка. А родственник такой налог не платит
"Данное право пользования возникло у дарителя до заключения договора дарения, может быть сохранено за ним и после перехода права собственности, если это прямо установлено договором. В этом случае имущество передается одаряемому обремененным соответствующими правами дарителя, что не запрещено законом. Данное условие также не может быть признано встречным обязательством со стороны одаряемого, так как одаряемый не может предоставить дарителю право, которого у него еще не возникло и которое может возникнуть только после государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). "

отчуждать право собственности может только собственник. потерять право и участвовать в отчуждении еще раз - невозможно.
если цель - сохранить его право на жилпощадь - применяйте с это:

ГК РФ
Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

подписи от него не потребуются, но его имя должно фигурировать в каждом договоре по этой квартире

Считаю ответ Злато-cеребро (с учетом ее же комметов) наиболее приемлемым в Вашей ситуации, правда с небольшими уточнениями по налоговому законодательству.
Ваша задача (право собственности передать, право проживания сохранить – проще и быстрее всего решается одним из 2-х способов:
1. Дарение с сохранением права проживания – все уже расписано подробно и понятно. Уточнение заключается в том, что Закон N 2020-1 12 декабря 1991 г. "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" УТРАТИЛ силу с 01.01.2006г. Теперь все отношения регулируются п. 18.1 ст. 217, п. п. 7 п. 1 и п. 2-4 ст. 228, ст. 229 НК РФ. Это значит, что налоговая теперь не высчитывает сумму налога и не присылает налоговое Уведомление Одаряемому! Это обязанность Одаряемого, который в следующем после продажи году должен САМ рассчитать сумму НДФЛ (для не близких родственников - 13% от стоимости квартиры договору дарения) , до 30 апреля подать в налоговую Декларацию по форме 3-НДФЛ и до 15 июля уплатить НДФЛ. Если этого не сделать, то налоговая после 15 июля может прислать Требование об уплате и налога, и пени, и штрафа. Кроме того, она может потребовать рассчитывать сумму налога, исходя из рыночной стоимости квартиры, поэтому на такой случай лучше запастись Справкой БТИ (и/или Заключением оценщика) , а в договоре дарения указывать именно эту стоимость.
2. Вариант с продажей без фактической оплатой (но с оформлением Расписки или Акта о передаче денег в оплату) представляется еще более удобным для Вас (продажа с обременением в виде права проживания продавца) , т. к. еще менее оспорима, чем дарение с обременением.
А также может оказаться менее затратным в части налогов (в этом случае налоги на продавца, но ведь это, видимо, все равно Ваши затраты) . Суть в том, что если продавец имел в собственности квартиру более 3-х (не 5, а именно 3) лет, налог ему платить не придется. Если менее 3-х лет, то налог придется платить с разницы между суммой по договору купли-продажи и 1 млн. руб. (при цене менее 1 млн. налог платить не придется) . Т. е. экономия на налоге от продаже может составить до 130 т. р. Но для этого Покупателю надо в любом случае подавать Декларацию 3-НДФЛ (сроки и порядок описаны выше) , а также Заявление на имущественный налоговый вычет. В этом варианте и Покупатель может получить имущественный вычет до 2 млн. руб. , т. е. получить экономию на своем НДФЛ до 260 т. р. Для этого ему тоже надо будет подать Декларацию и Заявление в налоговую.
Сделка в любом из этих вариантов оформляется в простой письменной форме (нотариальной удостоверение совершенно не обязательно) , набор требуемых документов не велик и достаточно быстро регистрируется.
И последнее - решение этого вопроса через создание долевой собственности (дарение или продажа доли) решает Ваши задачи только частично и временно. Нет смысла описывать подробно, похоже Вы и сами это понимаете. Не советую!
Удачи в выборе вариантов и в их реализации.

Можно оформить договор дарения, но с условием пожизненного проживания.

договор дарения под условием /с оговоркой/, или - купли продажи с условием /под условием/ о пожизненном сохранении права за продовцом - проживания в данной квартире.. .
- много мы норм не используем, которые возможно...

Фиктивно выйди замуж и дожидайся смерти "мужа"!

Человек рискует остаться без жилья только в том случае, если у него долговая яма. Если хотите ему помочь, предложите ему, покрыть его долги на условиях дарения или купли - продажи в Вашу долевую собственность жилого помещения: 1\2 или 1\4

Пусть её Вам подарит, оговорив то, что он оставляет за собой право пожизненного проживания в указанной квартире (возникнет сервитут).

Варианты:
1. Он может подарить тебе 1/2 квартиры
2. Он может тебе продать всю квартиру, но с условием, что в ней он остается проживать до своей смерти при этом уплачивать все необходимые коммунальные расходы 1/2 квартиры
3. Признать его не дееспособным, и взять опеку на себя, из чего вытикает что распоряжатся он не сможет без вашего на то мнения

Не очень поняла, почему он/она рискует остаться на улице?
Человек прописан в этой квартире?

Если квартира "продается" с прописанным человеком и в договоре купли-продажи будет указано, что новый собственник оставляет право проживания и прописки для бывшего собственника или человека,
прописанного на момент совершения сделки, то есть всё будет так, как Вам нужно.

Здесь нет ничего сложного.

Право собственности (в том числе и долевой) можно оформить на кого угодно, для этого не обязательно быть мужем и женой: на рынке недвижимости проводится множество сделок по продаже долей "абы кому"даже в 1-комнатных квартирах.

Если ему/ей надо "потерять" право собственности, то Вы можете "купить" у него/неё эту квартиру, но пусть он/она там останется прописанным (ой) и за ним/ней сохранится право пользования квартирой (обязательно указать в договоре купли-продажи) . Дарение делать не надо - только деньги потеряете.

Не очень поняла при чем тут наличие/отсутствие инвалидности?

можно совершить договор дарения с правом его пожизненного проживания, у нас госрегистрацию проходит, хотя дарение в принципе под условием совершено быть не может ...или я вопрос не понимаю ...больше конкретики

ты вообще нормальная? это ...вообще не реально сама подумай у собственности 2 собственника и они не муж и жена? как так ?

Дарение -возможно но ...при волеизявленнии субъекта.

Попробуйте оформить опеку!