мы разведены.проблема в том что не можем разменять квартиру, т.к. есть несовершеннолетний сын

если жилье не приватизированное - при размене на две отдельные площади доля жилой площади каждого должна быть не менее той, какую он занимал до обмена! А если приватизированное жилье- доля несовершеннолетних должна быть не менее его доли в кварире .

если ребенок имел долю в квартире, то он должен получить в результате обмена такую же долю
если же вопрос о праве на пользование жилплощадью, то дарственная может решить ситуацию

Пропишите ребенка к бабушке и переоформите на него жилье бабушкино, а этой квартирой делайте что хотите.

Органы опеки и попечительство потребует документы на покупку новой квартиры чтобы не ухудшить доля несовершеннелетного! При этом обеспечении жильем ребенка здесь не стоит. Это долгий и нудный вопрос и ответ. Необходимо побольше информации для ответа.

Разрешение органов опеки на продажу необходимо, если нес/ребенок является собственником доли в этой квартире. Предоставить ребенку нужно не меньшую долю, чем он имел и не ухудшались условия проживания. Да, можно оформить на него бабушкину квартиру, но это все делается одновременно с продажей вашей.

То сть я так понимаю у вас в собственности квартира на троих - вас бывшего мужа и ребенка? Чтобы органы опеки разрешили вам продать эту квартиру представьте им варинт покупки жилья ребенку после продажи этой квартиры. Еще есть небольшие тонкости. Я напишу вам лично - пишите на ящик.