Срочно помогите. Жилищное право.Снятие с регистрационного учета.

Первое - для продажи квартиры регистрация не имеет значения. Можете и так продавать. Сын снимется как сможет, это можно в договоре прописать.
Второе, открываем Адм. регламент ФМС 208 и узнаем, что сниматься с регистрации можно автоматически при регистрации на новом месте: в паспортах граждан, зарегистрированных по месту жительства и не снявшихся с регистрационного учета по прежнему месту жительства, одновременно проставляется оттиск штампа о снятии с регистрационного учета по месту жительства и оттиск штампа о регистрации по месту жительства
Третье, паспорт меняется одновременно с регистрацией: Если гражданин прибыл к избранному месту жительства с недействительным или подлежащим замене паспортом, орган регистрационного учета в порядке, установленном Административным регламентом Федеральной миграционной службы по предоставлению государственной услуги по выдаче, замене и по исполнению государственной функции по учету паспортов гражданина Российской Федерации, удостоверяющих личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации, оформляет и выдает ему новый паспорт, в котором производит оттиск штампа о регистрации по месту жительства.

Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае:
а) изменение места жительства - на основании заявления гражданина о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии его с регистрационного учета по месту жительства. При регистрации по новому месту жительства, если гражданин не снялся с регистрационного учета по прежнему месту жительства, орган регистрационного учета в 3-дневный срок обязан направить соответствующее уведомление в орган регистрационного учета по прежнему месту жительства гражданина для снятия его с регистрационного учета;

При снятии с регистрационного учета, гражданин среди прочего должен предъявить паспорт в качестве докумета, удостоверяющего личность. Просроченный паспорт является недействительным, поэтому его и не принмают. Вот такой замкнутый круг. Необходимо получать паспорт.
Советую в договоре купли-продажи указать обязательство сняться с регистрационного учета в течение трех месяцев. По возвращении сына, обновить паспорт и сняться с рег учета.