как переписать недвижимость на ребенка???

Ребенку 12 лет, его законные представители- мама и папа. Подарить квартиру сыну можете легко: папа в договоре и даритель, и представитель одаряемого - всё в одном лице, так делать можно и так делают. Т. е. можно без присутствия мамы и тем более органов опеки. Договор можно сделать в простой письменной форме, ничего сложного нет, могу в личку сбросить образец договора.
Когда квартира будет в собственности ребенка, то учитывая постоянное отсутствие папы с ребенком, мама будет исполнять полномочия законного представителя своего сына: например, заключать договор на энергоснабжение и т. п.
Продать квартиру несовершеннолетнего до 18 лет можно только с разрешения органа опеки, вот тут мама сама распорядиться квартирой не сможет.
В 18 лет уже сам ребенок без папы и мамы может делать с квартирой всё, что захочет.
Кстати, по поводу налогов по дарению. Папа и сын - близкие родственники, сделка налогом не облагается.
Ст. 217 Налогового Кодекса РФ
"Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); "

так дарение оформляйте. За ребенка договор будет подписывать мать, как законный представитель. А решать трабл просто - собирайте все документы на квартиру. начиная с паспорта (бти) , потом с паспортом и св-вом о родлении ребенка к любому риэлтору, вам составят договор. потом вместе со своей бывшей в регпалату на рагистрацию сделки. Через месяц получите документы на нового владельца.

переписать на него он еще мал, а прописать и оформить дарственную можно.

Нет такого термина - ПЕРЕПИСАТЬ .
Имущество - движимое и недвижимое - можно только
1 подарить
2 завещать
3 продать
Завещание - разберитесь, есть ли другие наследники, они имеют право оспорить завещание
Подарить - вы знаете, какие налоги при дарении? Машины, например, никто не дарит, только продают. За 1 рубль.
Продать (в смысле налог государству) получается дешевле.
Можно ли продать квартиру несовершеннолетнему-не знаю.
Почитайте Кодексы (ГК, ГПК, ЖК)
У Вас интернет есть, Кодекс или закон найти не проблема

договор дарения в пользу сына. Никаких проблем тут нет. порядок сбора документов и оформления такой же. как и по любым другим договорам купли-продажи или дарения. Вы даритель- а б. жена от имени сына в его пользу-одаряемый. если вдруг она не захочет быть представителем сына, тогда дорога в органы опеки и попечительства. Они тоже могут быть представителями. если посчитают. что эта сделка в интересах ребенка. Тут один мудрый парень сообщает, что нет термина "переписать". Я с ним согласен. Но ведь вы не юрист, и вам эти тонкости совсем необязательно знать.

Оформляйте договор дарения. Дарить можно и несовершеннолетнему.

Даритель и Одаряемый в одном лице быть не могут. Татьяна Сан написала безграмотную чушь. Я тоже сделал дарственную ребенку и теперь мой сын 3 лет собственник а мать законный представитель до 18 лет это прописывается в дарственной. Мать с квартирой сделать практически нечего не сможет. только если попытается продать, о там органы опеки просят, чтоб для начала ребенку предоставили квартиру по квадратам не менее той что есть в собственности ребенка. вообщем сложно. Идете к юристу он вам составит дарственную, там все прописывает. Дальше идете с женой в УФРС и регистрируете дарственную, а через месяц получите документы новые где собственником будет ваш ребенок. Удачи Вам в принятии правильного решения.

Конечно сделайте у нотариуса дарственность на сына. Дарственная она сильней и в основном не оспаривается, а вот завещание могут близкие родственники потом претендовать на квартиру через суд. Оформляйте дарственная при жизни дарите сыну. Нотариус вам поможет и не чего не говорите не кому даже сыну. Как будет 18 лет так и скажите чтоб новость не дошла до жены и родственников а то побегут в суд. Меньше знают, лучше спят.

Оформить дарственную.