деление квартиры при разводе

Все зависит от того, кто участвовал в приватизации. Если только муж и жена, то суд разделит квартиру пополам - по 1/2 доли на каждого; если дети тоже участвовали, то их доли при разделе имущества не будут браться во внимание и разделу не подлежат (например, если все 4 члена семьи участвовали в приватизации, то 1/2 доля будет принадлежать детям (по 1/4) и 1/2 доля будет поделена между супругами) .
Отец может продать свою долю после развода и оформления права общей долевой собственности в Россреестре и получения свидетельства. Но у остальных сособственников есть преимущественное право покупки: перед тем как продать свою долю, он обязан известить остальных сособственников о предстоящей продаже с указанием цены и срока. если в течение месяца он не получит согласие на покупку своей доли остальными сособственниками, он вправе продать свою долю кому угодно (но только по цене, по которой он предлагал, если продаст за большую или меньшую - сделку можно оспорить) .
Про площадь: естественно общую. Жилая площадь определяет только площадь помещений, пригодных для проживания и используется только в жилищном праве, а не в гражданском и семейном праве (как в данном случае)
Про договор и комнату. сходите с ним к юристу и он ему объяснит какой договор именно будет заключен. И в качестве гарантии можете потом заверить такой договор у нотариуса (хотя в этом необходимости как-таковой нет - все равно любая сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации в Росреестре).

Нет самого главного - на кого и когда была квартира приватизирована?

у мужа 1\4 доля
если вы заинтересованы в покупке его доли, значит вы должны ему 1\4 часть от стоимости целой квартиры (хотя доля дешевле)
покупайте комнату, оформляйте на себя
а потом обменяете комнату на долю

Приватизирована на скольких человек квартира? На собственников делится общая площадь квартиры. Раздел совместно нажитого имущества супругов можно произвести в судебном порядке, учитывая, что стороны договорились о том, как будет происходить раздел, то составят соглашение о разделе и утвердят его судом (решением) , т. о. если одна из сторон не будет исполнять свои обязательства, сторона чьи права нарушены сможет начать исполнительное производство.

его часть от общей площади. стоимость определяет продавец (с помощью риэлтора) , как объяснить? идите все вместе к юристу чтоб он уже ему и объяснял.

Стоимость зависит от того как вы договоритесь

Квартира то в собственности находится? Делиться имущзества, определяются идеальные доли по 1/2 каждому из супругов, после этого можно определить порядок пользования. Надо конечно больше информации. Напишите в личку подробнее, подумаем, как Вам помочь