Не приватизированная квартира.Обмен жилья.

здесь можно порассуждать следующим образом:
Давать обязательство на мену недвижимого имущества по предварительному договору можно только при условии, что это имущество находится в собственности сторон. С этим в Вашем случае всё в порядке, так как сдав документы на приватизацию, Вы уже подтвердили своё намерение принять жильё в собственность и зарегистрировать право собственности можно в любом случае, даже при самом, извините, тяжёлом исходе - смерти заявителя. Если Ваш партнёр по обмену (не дай Бог) будет признан недееспособным, то вполне реально доказать, что предварительный договор он подписывал будучи в полном здравии. Но здесь возникает проблема. Участвовать в сделке этот человек, в силу своей недееспособности, не сможет. Значит за него должен действовать его опекун. Процедура признания гражданина недееспособным и назначение опекуна процесс долгий и требует судебного вмешательства.
Может быть наилучшим исходом была бы доверенность на мену от этого человека. Тогда доверенное лицо действовало бы от его имени, а сама доверенность была бы действительной до тех пор, пока доверитель не признан судом недееспособным или, снова не дай Бог, не скончался.
Интересная ситуация, с повышенным риском. Остаётся только надеяться на лучший исход.

вы отдаете деньги ...незаконно, по договоренности
плакали ваши денежки

Незаконная сделка.
Обе квартиры неприватизированы- не в собственности сторон.
Обе квартиры в собственности муниципалитета.
Нельзя "не до конца не приватизировать", как нельзя быть немножечко беременной.
Можно обменивать муниципальные квартиры- с разрешения собственника муниципалитета, при этом расторгаются с каждым договоры соцнайма по прежним квартирам, и заключаются новые - после обмена.
Ничего Вы не отвоюете. нет ни малейших законных оснований у вас.
Квартира у Вашего "продавца" муниципальная. Если этот чел умрет и он был единств. пост. зарегеным в этой квартире, то уполном. органы власти предоставят эту квартиру очередникам, нужд. в улучшении жилищных условий.
Если говоря, что квартира не до конца приватизирована, вы имели в виду, что этот чел уже подал заявление на приватизацию, оформлен и заключен договор безвозмездной передачи в собственность и сдан на регистрацию в Росреестр, - просто еще не зареген пока и не выдано свидетельство о правах собственности,
то чел получит свидетельство о праве собственности. или получат его наследники первой очереди. если есть они. а если их нет. то квартира как вымороченное имущество в собственность муниципалитета перейдет.
Ладно у него в голове черт знает что, чтоб он был здоров,
а Вы то.... Как можно распоряжаться тем, что Вам не принадлежит без разрешения собственника- передавая по договору мены муниципальную комнату, подразумевая что стоимость комнаты идет в зачет стоимости двушки якобы вами приобретаемой?
Как можно отдавать деньги- фактич. покупая то, что продавцу не принадлежит- т. е. с неправомочным лицом заключать сделку?
вы должны были приватизировать. и этот больной тоже. а потом заключать сделку - мены с доплатой и регить ее как положено в Росреестре. получали бы обе стороны свидет. о праве собственности в результате. Был бы норм. гражд-прав. договор. если что не так пошло бы . можно было в суде защищать свои права.
Как можно говорить о защите ваших прав и "отвоевании" каком-то, если все действия у вас не законные? !
Заберите деньги - 180 тыс. руб. пока не поздно.