у меня 2 вопроса про квартиру

не хотят из-за глупости, а исковой срок восстанавливается и через 10-20 лет...

Потому что срок исковой давности есть по признанию сделки недействительной (ГК РФ) , как раз 3 года. Может, предъявят перетензию, что продали квартиру, которая по такой сделке куплена. Наследники тоже могут предъявить претензии, допустим, выяснится, что кто-то может претендовать на обязательную долю.

Главным образом потому, что продающие квартиру, находящуюся в собственности менее 3-х лет, как правило продают ее по договору за 1 миллион рублей, а по факту за совершенно другую сумму. Это достаточно стремная ситуация, как для продавца, так и для покупателя. Ведь у вас покупатель обязательно попросит расписку на полную сумму, а эта бумага очень подставляет вас перед налоговой, ведь это статья - уклонение от уплаты налогов. Вообще, белый договор во всех отношениях лучше. Кроме того, многие покупают сейчас квартиру по ипотеке, там тоже не приветствуются квартиры находящиеся в собственности менее трех лет.

Чтобы покупатели не шугались, ВАм надо показать/доказать, что нет кроме вас, вступивших в права наследования, др. претендентов-наследников, кот. могли бы потом объявиться ( чего и опасается покупатель) и заявить о своих правах, со всеми вытекающими неприятными для покупателя последствиями
М. б. найдется покупатель, кот. поверит, что нет иных, обделенных наследников, кот. , как черт из табакерки, потом - кто-то из детей или супруг, или родитель, - из тюрьмы появится, или кругосветки, ПНД, и пр. (вплоть до самых невероятных сюжетов мексиканских сериалов или Болливуда) .

дополнительные наследники могут объявиться и через 5 лет, восстановить срок на наследство ...но в принципе резон один, что может быть применена реституция, то есть восстановление в правах. но такое может быть и при продаже квартиры, которая получена не по наследству

Раз квартира в Вашей собственности - менее 3-х лет, Вы обязаны будете заплатить 13% налог с суммы, превышающей 1 млн. А, если квартира будет в Вашей собственности более 3-х лет, то продавайте ее хоть за 10 млн: в этом случае, налог Вам платить не нужно, только - в следующем году подадите декларацию, так сказать отчитаетесь перед государством (да, продала, за такую-то сумму, в собственности - более 3-х лет).

а мы продаем квартиру по наследству и многих отталкивает, что менее 3 лет.
Это от незнания!
Думают, что 3 года пройдет и все, никто из неучтенных наследников требования уже не сумеет предЪявить.
Ошибка! Могут предъявить и по истечении 25 лет.

потомучто могут объявиться *уй пойми откуда дополнительные наследники!

Если квартира в собственности менее 3 лет, то при продаже квартиры Вы платите налог 13 % с суммы превышающей 1 млн. руб.
Многие занижают сумму в договоре купли-продажи до 1 млн. руб. , что бы не платить налог.
Для покупателя покупающего квартиру по ипотеке (где деньги банка) необходимо указать в договоре купли-продажи реальную рыночную стоимость квартиры (иначе банк не даст согласие) , что во многих случаях не согласуется с желанием продавцов.
Да и наследственные квартиры имеют ряд минусов.

(Риэлтор - опыт 17 лет)

Я думаю потому что минимальная вероятность того, что квартира продается перекупщиками, это
когда она в собственности более 3-х лет находится.

во-первых - исковая давность 3 года по общему правилу.

Во-вторых - Вам невыгодно продавать, так как налоги заплатите.