Кто покупал квартиру с обременением (ипотекой в Сбербанк), как снизить риски при покупке? И на что обратить внимание?

1) способы расчета. Если ты покупаешь тоже с ипотекой сбера, то все просто. Банком накладывается 2 обременение, после погашения задолженности первого собственника, его обременение погашается (в теч месяца), остается только твое. Если расчет наличный, тут сложнее. Ты дашь денег (?) на погашение задолженности, он снимет обременение (все тот же месяц) и вы пойдете на регистрацию сделки. НО за этот месяц он возьмет и передумает, ипотека погашена, тебе спасибо и до свиданья, хочешь судись, вытягивай обратно деньги как можешь. Хорошо, если деньги на погашение остатка ипотеки он находит сам (есть в наличии или берет потребкредит)
2) неузаконенная планировка, ну это как в любой квартире
3) речь зашла о маткапитале: надо смотреть, что он не только в этой квартире не был использован, а был ли использован вообще и если да, исполнено ли обязательство по наделению детей долями. Ситуация: продавцом в ипотеку была куплена предыдущая квартира, где был использован мск, затем ее решили продать, в опеку не сообщили, срок наделения долями не наступил, никто пока не беспокоится, расчет по сделке был наличный. Тогда они уже должны были выделить доли в той квартире и соответственно, покупая эту, сразу включить делей в состав собственников.

Банк то согласен расстаться с залогом ?

банки неохотно дают согласие на такие сделки

На гнилые стояки и шприцы возле подъезда

Так она Сбером уже проверенная, как минимум. Наоборот - хорошо.