Собираемся сдавать квартиру. Кто сдавал, подскажите, пожалуйста, какие подводные камни бывают,

Что значит не можете заключать договор? Пишите в произвольной форме, образцов тьма в интернете. Описываете что есть и в каком состоянии, условия проживания, условия выселения, как часто будете посещать.
Смотрите документы. Деньги берутся за месяц вперед + за последний месяц, так называемая страховая сумма (если всё в порядке, то при съезде она возвращается).
В первое время советую дважды в месяц смотреть как себя ведут. Если студенты, то смотрите унитаз.

Главное, чтобы Вы были собственником квартиры. Договор заключать надо. Через риэлтора (Вам за это платить не надо). Я бы на Вашем месте не стала сдавать кавказцам и людям со Средней Азии. Семейной паре с ребенком - Вы ведь понимаете, что с ребенком выставить таких - дело очень сложное?

А такие (из "человек и закон"):
Приходишь ты такой, в свою квартиру, а там полов нет, стен нет... ни ванны, ни туалета, ни труб ни батарей. А тебе 4 мордоворота как один твердят, что всё так и было, или ты сам нанял их, чтобы всё сломать, для ремонта), но они согласны купить её у тебя за пол-цены.
Если у вас нет денег, на восстановление квартиры, то это будет для вас ещё приемлимый вариант.

Всегда сдаю только семейным с ребенком. Лучше знакомым, с кем вместе работаю.

Ну так смотрите сами кому сдавать будете, желательно семейной паре.

Без договора никак, нет гарантии что вы сдадите, а ваши квартиранты не пересдадут её кому нибудь ещё.

Обратитесь в рекламное агентство http://standartmedia.ru/ и закажите рассылку по email адресам. Вот увидите, потенциальный клиент найдется очень быстро.