ипотека от сбербанка на жилой дом с участком в аренде

с максимальной долей вероятности можно считать, что у собственника дома имеются арендные отношения с муниципальным образованием, а не с каким-то иным лицом. Это значит, что никакого иного арендатора у земельного участка не появится. При покупке дома составляется договор купли-продажи дома, а право аренды на участок передаётся по договору перенайма (передачи прав и обязанностей по договору аренды). Право аренды тоже имеет определённую ценность, поэтому сделки перенайма могут быть возмездными.
Юридически кредитная организация вполне может взять в залог дом и право аренды зем. участка. Но это дело самой кредитной организации. Именно банк диктует заёмщику свои условия.
Может ли собственник дома оформить право собственности на участок, находящийся у него во владении на праве аренды? Конечно может. Именно на основании того, что объект недвижимости, возведённый в соответствии с разрешённым видом использования, находится в собственности. Это не сложная процедура, но требует приличных временнЫх затрат.
У вас есть два варианта действий: 1. заставить продавца оформить участок в собственость, закрепив с ним взаимные обязательства по заключению сделки купли-продажи дома и участка в будущем. 2. взять кредит в банке под залог другого недвижимого объекта, Если конечно таковой имеется.
Есть ещё третий вариант: отказаться от покупки этого дома, выбрав другой.

Это банку решать, какие требования должны быть выполнены для выдачи вам ипотеки.
Логично, что банк не хочет давать ипотеку на дом, который стоит на арендованной земле.
Допустим вы ипотеку не сможете платить. Банк заберет дом. Так он потом затрахается его продавать. Кто купит дом, который стоит на чужой земле ?

Не продавец должен оформить участок в собственность, а Сбербанк не одобрит вам такую сделку, по которой участок в аренде. Продавец ничего не должен. Он просто ищет покупателей. Он вам не подходит, ищите другой вариант.

сбер аренду не пропустит

Конечно, очень рискованно покупать дом на арендованной земле. Рано или поздно появится другой арендатор и попросит освободить эту землю и будет прав. Банку, конечно, такие риски не нужны, вот и выдачу ипотеки под сомнение ставит.

Сбербанк дает ипотеку на покупку жилого дома на арендованной земле. По жилому дому купля-продажа, а по земле составляется Соглашение об уступке требований по договору.... сдаете в администрацию и получаете уведомление о том, что вы передаете землю Покупателю. И договор купли-продажи, и переуступка по земле регистрируются, затем сдаете в банк. Жилой дом будет находиться в залоге, а земучасток нет.

Скорее всего Сбербанк не пропустит. Почитать на счет ипотеки в сбербанке можно тут https://sberbank-online.su/other/ipoteka-v-sberbanke-usloviya-i-protsentnaya-stavka/