при сносе частного дома где я с мамой и братом владею частью дома -20 кв. м. что реально предложит застройщик?

Юристы не являются ясновидцами. Откуда мы можем знать, что вам предложат. По закону обязаны предложить такую же площадь, если в собственности, если нет то определенное количество кв. м. на человека в зависимости от региона.

Всё зависит от того, стояли ли вы на расширении жилищных условий. Если "да" - то могут больше дать. Если "нет" - то дадут по количеству комнат скорее всего, но квадратура может быть и больше. Так же многое зависит от льгот и местного законодательства в этом отношении. Солидарен так же с предшествующим. Очень много факторов. Тут действительно советую обратиться к местному юристу по жилищным вопросам.
Из собственного опыта: у бабушки был трёхкомнатный дом квадратурой ну отсилы метров 40 - 45, снесли, дали квартиру трёшку под 90 квадратов. Есть и масса негативных примеров.

Как минимум 20 метров. Но это комната? Общая площадь, наверное, больше? . Плюс стоимость земли в центре.

Застройщик предложит то что есть сейчас.