скажите пожалуиста как поступить с задатком. за недвижемость мне дали задаток. потом покупатель отказался от сделки

Задаток, в отличие от аванса, долженн остаться вам, если покупатель отказался от сделки. Если бы от сделки отказались вы, то должны были бы вернуть задаток в двойном размере.
Статья 381 ГК РФ прямо и недвусмысленно об этом говорит.

Если это именно ЗАДАТОК, что прописано в договоре задатка, то вы оставляете его себе

у вас в договоре предусмотрен процент неустойки? какой то глупый вопрос-на каком основании взять залог? договор есть? или расписка какая? устно может как вы договаривались? вообще я считаю что проценты за неустойку надо платить... сделка не состоялась... а время потеряно....

себе оставляете задаток

Зада́ток — некоторая денежная сумма, которую одна сторона договора передает другой стороне этого же договора как доказательство заключения договора, в счёт исполнения обязательств по нему и в обеспечение исполнения обязательств по этому договору. В силу одной из своих функций, задаток относится к обеспечениям обязательств.
Во всех случаях условие о передаче задатка должно полностью идентифицировать уплачиваемые в качестве задатка деньги именно как задаток, то есть суммы, передаваемые в счёт исполнения обязательства по договору, в знак заключения этого договора и в обеспечение исполнения обязательств по нему. Если таким образом передаваемые суммы нельзя квалифицировать, то они считаются авансом.
В Российской Федерации (ст. 380 и 381 ГК РФ) задатком могут служить только денежные суммы, однако уже в соответствии с Гражданским Кодексом Украины, например, в качестве задатка могут выступать и движимые вещи.

Основные отличия задатка от аванса:
Если тот, кто дал задаток, ответственность за неисполнение обязательства по договору, обеспеченному задатком, задаток полностью остаётся у получившего его;
Если тот, кто получил задаток, ответственность за неисполнение обязательства по договору, обеспеченному задатком, получивший задаток обязан вернуть давшему этот задаток в двойном размере.

В остальных случаях задаток (как и аванс) просто возвращается давшему его в однократном размере.

варианта 2 - или отдать или оставить себе. Все зависит от того как было оговорено вначале