можно ли продать дом если земля на каторой он стоит неприватизирована

по закону можно, но на практике не получается

А каков статус этой земли?
Как она числится в кадастровом плане?

а как земля оформлена?
в любом случае продать можно

если дом ваша собственность вы продаете дом, а покупатель должен заключить договор аренды этого земельного участка.

Можно, если на это будет согласен покупатель, он потом будет оформлять на себя в аренду, если она в аренде.

Можно.
Неприватизация земли - это то, что собственность за земельный участок не оформлена. Но это не значит, что её нет. Кроме того, в любом случае дом продаётся не как совокупность кирпичей, а как недвижимый объект - т. е. вместе с землёй, на которой он стоИт и необходимой для его обслуживания (как правило - 1-2 метра вокруг дома) .
Теперь насчёт собственно продажи. Под "продажей дома" (как это называют обыватели) в юридическом смысле понимается совершение сделки, влекущей правовые последствия.
По законодательству продажа недвижимого имущества подлежит оформлению в письменном виде (договор купли-продажи) и государственной регистрации (т. е. оформление перехода права собственности в органах регистрации - регпалате) . .
Вам необходимо оформить договор купли-продажи с тем человеком, кому этот дом принадлежит на законном праве собственности. Если у него есть свидетельство о праве собственности непосредственно на этот дом - то препятствий никаких. С договором и свидетельством идёте в регпалату, там Вам дают свидетельство о том, что теперь право собственности на дом перешло к Вам.
Если у продавца нет такого свидетельства - регпалата откажет в регистрации права.
Отсюда: все налоги (на дом, на землю под домом) по-прежнему будут приходить на собственника, фактически договор никаких последствий не породит, в общем будет считаться, что смены собственника не произошло, и распорядится этим домом (завещать, подарить, продать, сдать в аренду) Вы не сможете.
Впоследствии Вам придётся доказывать через суд, что сделка состоялась, что дом продан, что стал фактически Вашим, что Вы им пользовались...

Если не приватизирована, то находится в арендена определенное время. Если вообще без всякого права, то в комитет по имуществу органа местного самоуправления, берете в аренду на год и продаете.