как правильно сдавать комнату в аренду?

Ну тут вам понаписали смешали и аренду и найм и налоги у них от года и регистрация договора в дезе, чушь полная

Вы делаете просто заключаете договора найма. Вы наймодатель, жильцы наниматели. и там все подробно происываете.

аренда жилых помещений это только когда помещение в собственности юрлица, тогда это будет арендодатель.

Ни каких регистрации договоров не нужно... .

Уплатить налог на доходы в рзмере 13% вы обязаны, только если сами в следующим году сообщите об этом налоговикам или они каким то чудесным образом узнают о вашем договоре и получении (что ВАЖНО) по нему вами денег. все.

Можете заключить договор безвозмездного пользования бессрочный, но гарантий у ваших жильцов относительно вас будет меньше....

Посмотрите главы части 2-й ГК РФ - "найм жилого помещения" и "аренда"

Если для жилья в ней квартирантов - сдается в найм. Если для деловых целей - в аренду. Это две разные вещи и регламентируются разными НПА.

обязательно нужно составлять договор аренды где вписывать стоимость и на какой срок

первично заключаете договор найма жилого помещения на 1 месяц с дальнейшей пролонгацией на 1 год, в данном договоре прописываете условия оплаты и проживания (сколько человек будет жить и кто именно). Второй документ составляющийся вместе с договором составляете акт приема-сдачи жилого помещения, в котором описывается что находится в комнате и в каком состоянии, когда договор расторгается по данному акту квартиранты передают Вам комнату.

заключить договор, но неболее чем на год, а то налоги придется платить

Есть два варианта:
1. Вы заключаете договор с арендатором (как арендодатель) , и регистрируете его в налоговых органах, паспортном столе, ДЭЗе, после чего придется патить налог в размере 13%.Сделать выплату можно 2-мя способами: первый – раз в год при подаче налоговой декларации; второй – ежемесячно перечислять деньги на счет, специально открытый для этого. Первый вариант более привлекателен, т. к. нет необходимости каждый месяц идти в налоговую инспекцию для совершения платежей. Также единовременная выплата более выгодна при учете инфляции, чем ежемесячные выплаты.
2. Просто в произвольной форме стоставляете договор в 2ух экзеплярах с подписями строн, на всякий случай. И не регистрировать ничего! Большинство используют этот путь :)