Как правильно оформить дарение квартиры?

1. Дарение оформить очень просто. В интернете можно взять типовой договор дарения, заполнить его и в 4-х оригинальных экземплярах (с живыми подписями Вас и Вашей мамы) он сдается на Регистрацию в Бюро регистрации недвижимости Вашего города. Кроме договора дарения Вы должны представить Кадастровый паспорт на квартиру (оригинал + копия) , его можно получить в БТИ или ПИБе, Свидетельство о собственности на квартиру (на имя Вашей мамы). , документ на основании которого Ваша мама является собственником квартиры (это может быть договор о приватизации, договор купли-продажи, Решение суда и проч.) , а также 2 квитанции на оплату гос пошлины: Вы, как одаряемый должны уплатить 1500 рублей, ваша мама, как даритель 500. Вдвоем с Вашей мамой Вы должны подавать документы на регистрацию. Допускается доверенность, но только на 3-е лицо. И через месяц Вы получите свидетельство о собственности. Налог с подарка Вы не уплачиваете, так как даритель – ваша мама.
2.Когда Вы будете продавать квартиру, Вы до 1 мая следующего года обязаны будете представить налоговую декларацию, где будете указывать и продажу и покупку новой квартиры. В Вашем случае возможно платить подоходный налог не придется, потому как Вы имеете право на имущественный вычет (не более 2млн руб. ) (читайте Налоговый кодекс ст. 220 п. 2: в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов: на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них…
Если Ваша мама будет продавать квартиру сама – сумма платежей будет выше. Так что Вы все правильно решили делать.

с договором дарения идете в регпалату и оформляете свидетельство о праве собственности
налог на доходы с подарка вы не платите, так как даритель - ваша мама
при продаже квартиры вы заплатите налог на доходы 13 % ( с учетом вычета 1 млн)
при покупке квартиры можете воспользоваться имущественным вычетом (2 млн) и возвратить сумму ранее уплаченного налога

не понятно почему мама сама не может продать эту квартиру и деньги вам дать

Правильно договор оформить у нотариуса, либо в агенстве недвижимости, либо скачать из гаранта и подать на регистрацию, выбор за Вами. Если будете скачивать и подавать на регистрацию сами - возможны ошибки или неточности в договоре и бесконечные очереди в Рег. палате. Договор дарения можно оспорить при желании (к вопросу о Вашей сестре, тем более составленный самостоятельно) при том оспорить его легче нежели договор купли-продажи.
Если будете продавать подаренную квартиру немедленно (менее чем через 3 года) налог 13% Вас ждет, не смотря на подарок и степень родства, и то что Вы планируете приобретать, Важно что полученный подарок Вы продали дороже чем он Вам достался, а значит Вы получили доход.
Самый простой способ - это продать квартиру самой маме! риски с налогами тут отсутствуют, а с сестрой минимальны в отличие от дарения.

Отпишитесь в почту обьясню подробнее, если хотите!

так пусть мама продаст-а вы деньги возьмите.