Как правильно оформить аренду квартиры?

Правильно найм квартиры - заключив договор найма, образец которого найдете там же где прочитали эти строки

Ненадо ничего регистрировать!

Договор найма жилых помещений разрешено законом заключать на любой срок до 5 лет (ст. 683 ГК РФ) ! При этом ни сама сделка, ни возникновение, ни переход, ни прекращение прав, возникших по ней у сторон, - не нуждаются в регистрации уполномоченной системой госорганов и являются законными. Заблуждение по вопросу "сроков найма" и "необходимостью регистрации сделки и прав по ней" связано с наличием особых требований в законе к нежилым объектам недвижимости! Так, обязательной регистрации уполномоченными госорганами подлежат сделки и права по ним, в случае заключения договоров аренды зданий, сооружений или нежилых помещений на срок более 1 года.
Сделки по найму квартир и комнат, жилых помещений (гл. 35 ГК РФ) :
заключаются на основании договоров коммерческого найма (ст. 671 ГК РФ) ;
не подлежат государственной регистрации (ст. 164, 131 ГК РФ, Федеральный закон "Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним");

заключить двухсторонний договор Арендодателя и Квартиросъемщика, заверить у нотариуса

При 11 месяцах всё равно будет доход и надо в налоговую отчёт подавать, не катит.

В вашем случае необходимо согласие города, т. к. квартира муниципальная. Условие - на каждого арендателя не должно приходится менее учётной нормы (10 метров) площади.

Ну и заключить его на срок в 11 месяцев. чтобы налоговую не тревожить, а она вас

Договор аренды, Акт приема-передачи. желательно нотариально заверить, и согласна с В. Спиридоновым насчет 11 месяцев - тогда и БТИ не будете регистрировать.