хочу снять квартиру. на какие пункты договора следует обратить особое внимание?

Договор нужен обязательно! Для подстраховки, что Вас не выселят без предупреждения. В договоре должны быть прописаны обязательно такие пункьы:
1. Срок, на какой сдается квартира
2. Сумма арендной платы, сроки оплаты, форма оплаты (наличные или банковский счет) , возможность или невозможность изменения (увеличения) арендной платы, если да, то механизм (привязанность к курсу валют, прожиточному минимуму, минимальной зарплате и т. д. )
3. Состояние квартиры на момент аренды - ремонт, обычное жилое состояние и т. д.
4. Наличие в квартире имущества (обязательно список в 2-х экземплярах с указанием износа вещей)
5. Кто оплачивает коммунальные платежи и телефон.
6. Показатели счетчиков на момент аренды.
7. Возможность или невозможность одностороннего расторжения договора, если да, то в какие сроки Вас должны предупредить об этом (например за 2 мес. )
8. В договоре должно указываться на основании какого документра эта квартира является собственностью арендодателя и его паспортные данные.
9. Все остальные нестандартные требования Ваши и арендодателя. (например требование не заводить домашних животных или размораживать холодильник 1 раз в месяц)
Не бойтесь, что договор будет велик. Лучше Вы все вопросы обсудите сразу, а не будете потом конфликтовать с арендодателем. Агентство ОБЯЗАНО оформить договор согласно Вашим требованиям, если они (требования) не противоречат действующему законодательству. Удачной Вам аренды!

Можете найти образцы договоров найма жилья через поисковик для ознакомления и выписать существенные моменты для Вас.

обязательно потребуйте документы на право пользования или распоряжением квартиры, справку ЖЭУ о прописанных и обязательно согласие на сдачу в аренды жилья всех зарегистрированных.
ну и, конечно, мелкий шрифт, сроки оплаты и прочее...

На все пункты, особено те, что мелким шрифтом.

Обратите внимание на сторон договора, предмет договора, цену договора, порядок расторжения договора.

посмотрите сами на тех, у кого будете снимать если что-то насторожило - лучше отказаться
вообще я сдавала без договоров и агентств а мои знакомые, которые снимают тоже без договоров обошлись - главное чтобы люди нормальные были, адекватные а договор - это так, для подстраховки

Снять не купить