Как правильно оформить договор задатка на покупку квартиры?

Прежде всего, хочу обратить Ваше внимание на то, что "договор задатка" - как самостоятельная сделка существовать не может.
Поскольку задаток, как один из способов обеспечения исполнения обязательства, может, соответственно, существовать в качестве аксессорного обязательства исключительно при наличие и действительности некоего основного обязтельства.

Предположу, что Вас интересует "договор задатка" при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры.
Если предположение верно, смею утверждать, что в 99% случаях "договор задатка", заключемый в обеспечение "предварительного договора купли-продажи квартиры" является недействительным.

Это утверждение (подкрепленное обширной судебной практикой) основано на следующем:
Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Конструкция задатка, как способа обеспечения обязательств, включает в себя три обязательных элемента:
-доказательство заключения договора;
-выдача в счет причитающихся по заключенному договору платежей;
-обеспечение исполнение заключенного договора.
Совершенно очевидно, что передача денег по договору о задатке, обеспечивающему предварительный договор купли-продажи квартиры, противоречит сущности задатка в том значении, которое подразумевается ст. 380 ГК, поскольку на момент заключения предварительного договора купли-продажи не существвует никакого денежного обязательства Покупателя перед Продавцом, равно как и обязательства Продавца передать какое либо имущество Покупателю. Предварительный договор согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ не может служить основанием для передачи каких-либо денежных средств или имущества. Как указано в статье 429 ГК РФ, предварительный договор содержит в себе обязательства сторон заключить в будущем другой (основной) договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг.
Все последствия ОТКАЗА СТОРОНЫ ОТ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА, по обязательству, взятому на себя в предварительном договоре, прямо предусмотрены п. 5 ст. 429 ГК РФ в виде отсылки к положениям п. 4 ст. 445 ГК РФ. В свою очередь п. 4 ст. 445 ГК РФ императивно устанавливает в качестве таких последствий право другой стороны на обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор и обязанность уклоняющейся стороны возместить убытки.

Таким образом, конструктивный ответ на Ваш вопрос возможен только в случае, если Вы четко изложите цель, которую намереваетесь достигнуть путем заключения "договора о задатке".

Удачи

Так и оформляешь как договор, стороны, стоимость квартиры, параметры квартиры

Лучше всего у нотариуса. Можно и самим в форме расписки с указанием суммы, сроков продажи и окончательного расчёта, но там столько "подводных" камней, что если что то сорвется.. . Вы можете потерять деньги и никакой суд не поможет

Должны быть указаны в обязательном порядке: точное местонахождение объекта (квартиры) , стороны (оформляйте между непосредственно покупателем и продавцом) их полные паспортные данные, цена квартиры, и что сумма задатка идет в ее счет, что цена не может быть изменена, сроки проведения сделки, ссылка на ст. 381 ГК РФ (САМИ ВНИМАТЕЛЬНО С НЕЙ ОЗНАКОМЬТЕСЬ!) , форс-мажорные обстоятельства, условие о том, что по соглашению сторон договор задатка может быть расторгнут по соглашению сторон и сумма задатка просто возвращается, а не в двойном размере, как при нарушении условий.

У нас, обычно, задаток за квартиру кладётся в ячейку банка, в банке оформляется договор об аренде ячейки, суммы разложены по конвертам (№1,2 и т. д.) , в договоре указано при выполнении какого условия выдаётся какой конверт и кто при этом должен присутствовать.