Какой смысл в авансе при покупке/продаже квартиры, его можно вернуть(как я понимаю) любой из сторон! Этоведь не задаток!

разница в функциях и значит в порядке налогообложения : В отличие от аванса, который по своей сути является предварительной оплатой, задаток служит средством обеспечения исполнения договора. С момента получения задатка и до момента, когда стороны приступят к исполнению договора, он имеет только обеспечительную функцию. О платежной функции можно говорить после того, как стороны исполнят обязательства по договору. Поэтому при получении задатка НДС не должен начисляться.
Задаток то же не всегда остается у вас все зависит от того кто виноват.
Как гласит п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Исходя из данной нормы выделим три функции задатка.
Во-первых, задаток подтверждает факт заключения договора, в счет платежей по которому он предоставляется (доказательственная или удостоверительная функция) .
Во-вторых, задаток выдается в счет платежей по договору той стороной, с которой причитаются эти платежи (платежная функция) . Уплата происходит до передачи товара (выполнения работ, оказания услуг) . После исполнения договора при окончательном расчете сторона, выплатившая задаток, удерживает его сумму из причитающихся с нее платежей.
В-третьих, задаток имеет целью предотвратить неисполнение сторонами договора, влекущее для них неблагоприятные последствия, предусмотренные п. 2 ст. 381 ГК РФ*(1) (обеспечительная функция) .
Итак, задаток засчитывается в счет будущих платежей, и в этом его сходство с авансом. Однако аванс не выполняет обеспечительной функции, а это значит, что ставить знак равенства между задатком и авансом не следует.

"Как гласит п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство ЗАКЛЮЧЕНИЯ договора" - цитата из предыдущего ответа.
Дополню: задаток либо не возвращается, либо уплачивается в двойном размере только по зарегистрированному договору купли-продажи. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации в регистрирующем органе. Поэтому если в Вашем случае сумма в виде задатка передана по расписке продавцу на стадии заключения, например, предварительного договора, то в полном смысле это задатком не является. Так что в таком случае как ни назови - аванс, задаток - по смыслу это одно и то же.