Люди объясните мне, тёмному человеку.Чем отличается доля дома от части дома?

Начну отвечать с последнего вопроса. Теоретически можно выделить долю в часть дома ( т. е. в отдельное помещение) . Но тут есть нюансы и необходимо рассматривать именно ваш случай ( например, согласие соседей, технические возможности и т. д. )
Ипотеку на часть дома действительно не даёт ни один банк, это верно. Люди неохотно берут доли - ну, это смотря кому что нужно, но в целом - верно, т. к. вот вы сами же сомневаетесь. )
Дальше. Земля- тоже надо смотреть- общедолевая собственность на землю или индивидуальная собственность.
Насчёт сложностей продажи с юридической стороны в целом нет, единственный нюанс - это первоочередное право сособственников ( т. е. совладельцев дома, имеющих доли в доме) на покупку вашей доли по наиболее низкой цене. Т. е. вы нотариально предлагаете им выкупить вашу долю по определённой цене, они нотариально отказываются, далее вы продаёте вашу часть в доме по цене НЕ НИЖЕ предлагаемой соседям.
Но опять же, есть нюансы в каждом конкретном таком случае, но в основном, всё решаемо.)

Если есть отдельный вход, санузел итд, то можно через суд выделить часть дома.

Разберитесь: доля в наследстве и часть дома.

Часть дома: выделенная в натуре часть этого дома, отгороженная, с отдельной дверью (входом) и т. п. (как отдельная "квартира")
Доля в праве общей долевой собственности (то, что у Вас) : Вы по документам являетесь собственником ДОЛЕЙ, но в доме не определено: вот этот метр-моя доля, а этот метр - доля соседа. А в части дома все четко: эти метры - мои.
Теперь о минусах долей в доме:
1) продавать - только при соблюдении права преимущественной покупки доли другими сособственниками
2) ипотеку не дадут
3) надумаете строиться - согласие сособственников
4) доли на рынке, конечно, менее востребованный товар, чем отдельно стоящий дом.
5) одна домовая книга на всех
6) могут возникнуть сложности с проведением тех. инвентаризации объекта (если с сособственниками "повезет")
Кстати, посмотрите реальное соотношение доли и метража продаваемых Вам метров по документам.
Конечно, Вам решать, НО я бы документы с таких объектов для правового анализа нескольким юристам отвезла (не риэлторам) . Удачи!
В будущем можно сделать 3 отдельные квартиры в доме, тогда Вы не будете зависеть в правовом плане от других сособственников,

Уважаемые эксперты! Подскажите, что по документам выделенная часть дома - квартира или что написано в выписке из ЕГрп?