Как оформить договор купли - продажи не приватизированной квартиры?

Наличие задолженности по оплате коммунальных платежей не должно являться препятствием для приватизации квартиры, если только в отношении влодельца не возбуждено дело о выселении. Поэтому убедитесь вначале не морочат ли Вам голову этими проблемами. После приватизации и при наличии долгов Вы можете совершить сделку купли-продажи квартиры, взяв на себя обязанность уплатить задолженность (с согласия коммунальщиков) или уплатить долги в счет цены квартиры.

вы точно ничего не потеряете, если купите другую квартиру

Кидалово чистой воды. Вы не можете составить договор на куплю-продажу чужого имущества, ведь квартира принадлежит муниципалитету. Возможно "продавец" уже использовал свое право на приватизацию и теперь хочет таким хитрым образом рассчитаться с долгами... Дадите задаток за чужую квартиру нищему, а как возвращать в случае чего будете? Законными способами не получится...

пусть возьмет выписку из домовой в ЖЭУ за "шоколадку" и скажет, что выписка необходима в судебное заседание например
и спокойно приватизирует квартиру (без погашения задолженности)
а вам с этим пока ещё нанимателем следует грамотно составить предварительный договор о покупке квартиры в будущем и передать Аванс под расписку в счет будущей покупки

По закону вроде бы никак. Однако.. . надо подумать о составлении предварительного договора купли продажи. ст. 429 гражданского кодекса РФ. Единственная тут проблема: на момент составления предварительного договора купли-продажи квартира еще не будет объектом собственности. Вообще-то по мотиву задолженности по квартплате не имеют право отказать в приватизации. Если отказывают- можно это обжаловать в суде.

пускай она вас пропишет в квартиру

чистейшее кидалово.
вы платите за неё деньги, она отзывает доверенность.. .
и все дела.

какой договор купли продажи, если квартира ей не принадлежит, и прав на приватизацию в данный момент не имеет

Делать этого НЕЛЬЗЯ, если не хотите остаться "с носом"! Итак:
1.Предложите Нанимателю, чтобы он прописал (зарегистрировал) Вас в этой кв-ре. Тогда право на приватизацию Вы также будете иметь!
2.НИКАКИХ задатков!! Пусть наниматель напишет Вам расписку о том, что берет у Вас энную сумму в долг (т. е. ту сумму, которая нужна для погашения задолженности) .
3.Для приватизации предложите Ему приватизировать наименьшую часть (долю) в кв-ре, чтобы собственником бОльшей доли были Вы!
Вот если Он пойдет на все эти условия, тогда Вы застрахованы! Если же нет, то ДАЖЕ И НЕ РИСКУЙТЕ!!!!