риски при покупке 1/2доли, где второй собственник сирота14лет

Два собственника-сёстры по отцу. На данный момент все родственники, которые имели отношения к данной квартире умерли. Собственница 1/2доли женщина 40лет. собственница другой 1/2доли девочка 14лет. она с 2х лет сирота, но у нее есть опекунша. с которой она проживает в другом месте (не в продаваемой квартире)
женщина-продавец продает мне 1/2доли по ДКП. но в рег. палате дали отказ и сказали, что в органах опеки дали отказ.
Риелтор женщинны-продавца предлагают мне "купить" 1/2доли по договору дарения.
ВОПРОСЫ: (если всё-таки покупать по договору Дарения. т. к. вариант очень хороший, т. к. опекунша девочки сказала, что по достижению совершенолетия они продадут вторую долю, т. е. долю девочки)
1. Как правильно написать расписку женщине-продавцу, якобы она брала у меня в долг сумму, равную стоимости 1/2доли.
2. как правильно составить вторую расписку (приложение к первой) , о том, что ей принадлежит 1/2доли в 2х ком квартире и она является залогом. И в случае неотдачи долга, она мне отдает свою долю в квартире, принадлежажей ей на правах наследства.
3. Как эти две расписки связать между собой и правильно составить?
4. Какие соглашения еще нужны Если есть всё-таки намерение купить долю и не остаться потом без денег и жилья?
5. И кто может оспорить договор дарения, к примеру, может ли оспорить девочка по достижению 18летия?
6. Как одаряемый, я должна буду заплатить 13процентов, может подойти кадастровый паспорт, где указына не рыночная стоимость жилья, а стоимость БТИ Или стоимость в кадастровом плане не прописывается?