К чему обязывает договор задатка? При купли продажи недвижимости?

По соглашению о задатке, вы вносите сумму для подтверждения своих намерений на покупку, в случае если вы отказываетесь приобретать данную недвижимость, сумму которую вы внесли не возвращает Продавец, в случае если Продавец отказывается от продажи, он обязуется вернуть двойную сумму задатка.
В случае если будет суд, то суд задаток не признает как форму обеспечения, и сумма возвращается как аванс. (в случае судебного разбирательства)

А у вас договор купли-продажи есть? Если нет то это не задаток а аванс

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Также можно посмотреть статью 381.Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

в случае невыполнения обязательств одна из сторон теряет деньги (задаток)

Задаток - это способ обеспечения обязательства. В случае если покупатель откажется от исполнения своих обязательств по договору купли-продажи, задаток, переданный им продавцу, остаётся у продавца. Если от договора откажется продавец, он будет обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.
Вот здесь довольно подробно описаны все нюансы: http://krupps.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=65:2012-09-30-17-30-25&catid=5:articles&Itemid=1