что значит в объявлениях о продаже квартир пишут--в собственности более 3 лет? или менее 3 лет?

Если квартира в собственности менее трех лет гражданин при продаже квартиры обязан уплатить подоходный налог, если более трех лет - такой налог не уплачивает.
Скорее всего от этого зависит стоимость квартиры, поскольку граждане владеющие квартирой менее трех лет включают в стоимость также расходы на уплату подоходного налога

Это означает, что риэлторы таким образом демонстрируют своё "знание" законодательства, т. к. по большому счёту не существует принципиальной разницы в том, находится ли квартира у продавца в собственности более трёх лет или менее (на год, два) , а вот разница между тремя и шетью годами уже существенна.. .

Дело не столько в налогообложении, т. к. любой грамотный юрист (риэлтор, зачастую, далеко не юрист, хотя очень любит себя таковым считать) знает, как ЗАКОННО освободить от налога доход от продажи квартиры БЕЗ занижения её стоимости, отражаемой при сделке, даже если квартира находится в собственности продавца 1 день, а в том дело, что три года - это срок исковой давности по спорам о праве на недвижимое имущество.
Среди обываетелей принято считать, что если прошло три года от даты приобретения недвижимого имущества, то все или почти все почти все возможные споры, касающиеся правомерности приобретения нынешним продавцом данного объекта, уже не актуальны. Это заблуждение (великое) .

смысла в этом по большому счёту нет никакого

Если квартира менее 3-х лет в собственности, то продавец не заинтересован указывать полную стоимость квартиры (что поделать, ну не любим мы платить налоги) и тогда часть денег переданная покупателю не учитывается при сделки. Если по каким-то причинам договор купли продажи будет признан недействительным, то доказать, что сумма передана полностью будет проблематично.