как я рискую при покупке земли(подробнее внутри)?

Возможные в данном случае риски:
- покупаете "кота в мешке". Риск приобрести неликвид, в котором ни жить не захотите, ни продать не сможете;
- знакомые могут а) обмануть б) их субъективные представления о безопасности, коммерческой ценности, ликвидности, честности, выгодности, "юридической чистоте" и т. п. могут не совпасть с Вашими
- случаев мошенничества по сделкам, связанным с землей много. Требуйте предоставления полного комлекта правоустанавливающих документов: Копии на руки для проверки, оригиналы - для ознакомления лично.
- коттеджный поселок коттеджному поселку рознь. Нередко сначала строятся дома в т. н. поселках, а потом уже идет оформление документов. В результате риск, что с юридической чистотой сделки проблемы. Риск провести несколько ближайших лет в хождении по судам и чиновничьим конторам
- по новой риге некоторые поселки возведены с грубым нарушением природоохранного законодательства (слижком близко с к воде, незаконная вырубка, нарушения при оформлении земли и др)
- при закладке не поленитесь заказать проверку денег (это дополнительные расходы и траты, но это может Вас уберечь от фальшивок)
- при оформлении допусловий к аренде банковской ячейки следует обратить внимание на пункты "перечень лиц, допущенных к банковской ячейке при закладке "и "...выимке", а также на пункт, где указывается, у кого хранится ключь.
- четко, не допуская двусмысленной трактовки опишите документ, по которому продавец получит из ячейки деньги
- подумайте о личной безопасности в день закладки денег в ячейку (в дни, когда крупная сумма денег будет у Вас на руках)

Вы покупаете кота в мешке? При покупке любой товар смотрят, тем более участок земли.
Третье лицо может продать вам участок имея на руках генеральную доверенность на продажу.
Желательно, чтобы этот договор подписывал сам продавец.

а вы что не будете присутствовать на момент оформлении сделки?