Как сделать размен квартиры?

Попробуйте через суд определить режим пользования комнатами и мать переселить в маленькую комнату ( она одна - вы с сыном вдвоем). . И суммарная доля с сыном формально больше у вас, чем у матери с отцом, который еще и не проживает..

А что советовать? - если все собственники согласны продать - продаете всю квартиру, делите деньги пропорционально долям, и каждый решает проблему сам для себя.
Если согласия на продажу нет, то можете продать свои доли с ребенком - это будет сложно (согласие опеки - сразу готовить новый вариант) и дешевле, чем при продаже всей квартиры

Поэтому можно продумать и планомерно провести подготовку сособственников: типа - намерены продать, типа уже есть покупатель - дружная дагестанская семья. - 5 человек (можно продать всем пятерым по дольке)

Помним, что право преимущественной покупки ст. 250 ГК РФ - первое предложение сособственникам по определенной вами цене (изучить процесс) - мягко провести мысль, что дагестанцам выгодно в договоре поставить вашу указанную сособственникам цену, даже если продадите дешевле (это просто дать понять, но не рассказывать технологию - не переборщите с давлением - ваша задача - выгодно продать - поэтому хорошо подготовьте позиции - проработайте и смоделируйте действия - у вас одна попытка получить высокий результат)

Вы надеетесь трешку разменять на три конуры? зря, не получится. Разве что - с колоссальной доплатой. И потом - в конуре тоже соседи будут, и общая кухня и удобства - какая разница с кем скандалить?