Вопрос по продаже квартиры

Обычно покупатели и продавцы всё это обговаривают либо указывают в договоре

Поскольку живете Вы в РФ и видимо имеете квартиру на правах собственности (? всю или долю в ней) , раз собрались ее продавать, и при этом не знаете, что не бывает никаких "свидетельств о продаже", Вам необходимо вместе с покупателем обратиться к юристу для составления договора и согласования его условий.
Поскольку квартиру покупают в ипотеку, то банк будет предлагать свой вариант договора.
Раз вы продавать надумали, то значит вам есть где проживать, вот туда и регистрируйтесь сама и детей своих туда же.
Полагаю, что " и в квартире есть малолетние дети"- это означает, что они зарегены по месту жительства, но сособственниками не являются .
Разумный покупатель потребовал бы выселиться фактически и сняться с рег. учета всем до заключения договора,
справку об отсутствии задолженности по жилищ. и комм. услугам,
техпаспорт, чтобы убедиться, что нет незарег. перепланировки/реконструкции.
Впрочем, раз ипот. договор, то банк по любому техпаспорт или кадастровый потребует.

Обычно покупатели не желают приобретать квартиру, где кто-то зарегистрирован. Спору нет, новый владелец легко снимет всех с регистрации в судебном порядке, но зачем оно ему надо - по судам бегать? Если есть зарегистрированные лица, то их нужно уведомлять о смене собственника и обязательно указывать этот факт в ДКП. Поэтому разумно продавать квартиру свободную от жильцов, т. е. "выписаться" нужно перед подписанием договора купли-продажи.

как договоритесь с покупателем, этот вопрос непринципиальный при сделке к/п, наличие детей и ипотечных кредитов также не имеет значения. Обычно, продавец снимается с регистрации, когда покупатель зарегистрировал право собств-ти и м/у ними оформлен акт приема-передачи жилья

Для ипотечного покупателя, лучше до сделке. Продавцу же лучше после сделки.

Покупая квартиру с зарегистрированными в ней гражданами, покупатель рискует получить в придачу к квартире судебные тяжбы.

Скажу как риэлтор. Пока квартира висит в рекламе, ее проверяют с самого момента сдачи дома. Проверяют всех кто жил и живет, выясняют кто какие права имеет. В общем все проверяется. Но этим занимается только ИНКОМ. Другие агенства, а особенно частные маклеры, чаще всего скрывают нечистые факты, либо просто не проверяют на чистоту квартиру. Сделка считается законченной только при подписании "акта сдачи". При присутствии агентов, продавец и покупатель передают ключи и документы. Выписываются на стадии завершения сделки, т. е. после внесения денег в ячейку и подписания акта, покупатель может идти в свободную квартиру. Сделки самостоятельно или через маклеров, на свой страх и риск.

Если малолетние дети собственники-то через опеку, минимум, наделить такой-же собственность. Взрослые могут выписаться до сделки.