Как правильно оформить ипотеку при гражданском (неофициальном) браке.

Что такое "50% старта"?
И почему так в брачном договоре хотите: "что мужу принадлежит доля 40%, 60% - жене. "?
Если ваши родители дают в качестве первоначального взноса 50% выкуп. стоимости квартиры, то уже как бы 1/2 доля не девушки, а родителей, ну или ваша, если родители вам подарили эти деньги, а вы вносите.
Остальное- 50 % стоимости квартиры- кредит.
Если договор на девушку, то в период с даты заключения договора до заключения вашего брака- она платит своими личными деньгами, и проплаченное в этот период не совместно нажитое в браке, а ее личное имущество. будет тут ее маленькая долька личного имущества.
Потом, после заключения брака - по кредиту платите из совместно нажитых в браке денеж. средств, поэтому доля в квартире, соответствующая этим выплаченным в период брака денеж. средствам- ваша с женой совместно нажитая и поровну при разводе между бывшими супругами.
Т. е. заведомо неправильно и невыгодно для вас 40 % вам и 60 % жене по брачному договору.
Потому что у вас больше получается доля в соответствии с внесенными денеж. средствами (при правильном оформлении платежей).
И брач. договор такая штука- добровольная, ну не захочет ваша жена вообще заключать брач. договор или так определять доли в совместно нажитом в браке имуществе, хотя ваш вариант предложенный- как раз ей выгоден.
Вы вообще понимаете, что брачным договором режим совместно нажитого в браке имущества?
Т. е. 40 на 60 будет по совместно нажитому в браке- проплачено после заключения брака, а то, что до брака жена платила (первонач. взнос и некоторые выплаты по кредиту) - ее личное имущество?
---------------------
Ваши родители (кто-то из них с согласия другого) дают девушке в долг деньги, оформл. договором (срок) и распиской (к юристу идут это делать).
Девушка вносит первонач. взнос этими деньгами и заключает договор покупки жилого помещ. себе в собственность- ипотечный.
Доля в квартире, пропорц. этим деньгам (первонач. взнос и выплаты по кредиту до заключения брака) - личное имущество девушки. поскольку платила до брака - личные средства .
Потом после заключения брака все, что девушка оплачивает дальше по ипот. кредиту из совместно нажитых в браке денеж. средств- будет совместно нажитое в браке мущество, в последующем при разводе- долю . пропорц. оплате после заключ. барка- поровну между супругами.
Ну и родители ваши после развода с этим дог. займа и распиской подъедут к девушке - истребовать долг.
Или она им отдаст деньги, или долю в квартире в собственность им в счет исполнения обязательства по расписке.
---------
Или уже ждите заключения брака, и после этого покупайте жене в собственность, вы все равно будете созаемщиком, ибо супруг. и после развода квартиру- поровну между бывшими супругами как совместно нажитое вб раке имущество.
Дольку можно в личное имущество мужа в квартире, помимо деления совместно нажитого поровну, если он заплатит первонач. взнос безналом личными деньгами, кот. с его счета, открытого да заключения брака ( туда деньги родителей дареные, родители могут безналом ему со своего счета эти деньги перевести).

пусть квартиру покупают родители, раз первоначальный взнос они вносят. они будут собственниками, подарят вам. девушка никакого отношения к квартире вообще иметь не будет

Поскольку у Вас испорченная КИ, то созаемщиком не быть. Далее, до тех пор пока ипотека не будет погашена, то собственница (Ваша девушка) не сможет подарить Вам долю в этом жилье, в виду того, что банк-залогодержатель не даст на это согласие. Вариантов у Вас не много. Либо сначала заключите брак, а потом берите ипотеку. Либо заключайте предварительный договор, но особых гарантий он не даст.

Оформляйтесь как созаемщики. Если Вас созаемщиком не берут (из-за испорченной КИ), это могут быть Ваши родители.

не забивайте голову. Идите к нотариусу и консультируйтесь. Он вам ответит и подскажет как правильно оформлять. А здесь вам такого понапишут, что голова распухнет от домыслов.