как лучше отцу переоформить квартиру с долгом на сына

Договор дарения- безвозмедное отчуждение и без условий.
Одаряемый НДФЛ платить не будет, ибо освобождение- дарение между близкими родственниками.
Договор идете составлять и оформлять к юристу (заплтите пру тыс. за эту услугу), потом заключите-подпишите. Брать с собой паспорта сторон и выписку из ЕГРН по объекту, это надо, чтобы корректно вписать в договор индивидуализирующее описание объекта, и персональные данные сторон договора.
Договор можно заключать в простой письменной форме (это значит, что не в нотариальной можно).
Потом оба (стороны договора) пойдете в МФЦ, Центр Мои документы, подавать заяву о регистрации перехода права собственности на одаряемого.
Госпошлина 2 тыс. руб.
В резалте оказания госуслуги одаряемый получит выписку из ЕГРН о своем зарегенном праве собственности на квартиру.
Сыну отец должен сказать о долге.
Отец сам платит свой долг, ибо долг не на квартире а на собственнике.
Полагаю, что раз отец дарит, то квартира не последняя и деньги есть.
Может сын оплатит этот долг. раз так ему задаром квртра обвалилась в собственность.
-----------------
Если отец нищеброд простодушный и думает, что если он подарит квартиру сыну,
то у него не будет долга, долг "перейдет на с нового собственника",
а отец сможет продолжать жить в этой квартире,
то он жестоко заблуждается.
Потому что, у сына м. б. др планы: он не будет платить долг по квартире за бывшего собственника.
Долг взыщут с должника- отца реш. суда с пени и судеб. расходами.
Сын может квартиру продать, отца выселит сам реш. суда или нов. собственник- покупатель выселит.

Нет никаких "дарственных".
Есть договор дарения, по которому, если в нём указано, долг за оплату коммунальных услуг должен оплачивать одаряемый.

договор дарения между близкими родственниками налогом не облагается

Договор Ренты заключайте на своих условиях.. Ст. 583 ГК Рф и далее.. Типа Дарения.. Собственник меняется.. Сын начнет платить за коммуналку и выполнять условия Договора Ренты ( Уход, лекарства, пожизненное проживание).. Но все можно развернуть назад, если не выполняются условия договора).. С Дарением сложнее..

А если не указано, то долг погасить должен собственник и имеющие право пользования (30, 31 жк рф). Причем задолженность по коммунальным платежам никак не влияет на дарерие, в случае, конечно, если пристав не наложил запрет на совершепие регистрац. действий.

Дарение не может быть ничем обусловленно.