Как бать с регистрацией права на собственность

Никак, сынок

кто такое утверждает?

на тот момент небыло Росреестра в природе

Вообще не вижу никаких проблем. Росреестр существовал не всегда и сделки там регились не всегда, соответственно. До образования Росреестра такие сделки регистрировались в БТИ. По закону - ранее возникшие права признаются. Если вы правообладатель, то Вам надо взять договор, свидетельство о регистрации, выданное БТИ и обратиться в Росреестр для регистрации ранее возникшего права. Никаких проблем возникнуть у вас не должно и суд вам не нужен.
Оснований для признания сделки недействительной я не усматриваю и не потому, что прошло 20 лет, хотя это тоже имеет значение, а потому, что на момент ее заключения форма сделки была соблюдена и соответствовала закону.
Разве что может возникнуть заминка с тем, что дом не стоит на кадастровом учете, но это тоже решается довольно быстро и без всякого суда.

На 31 марта 98 год, когда вы заключили сделку, обязат. нотар. формы сделок купли-продажи не было, но обязат. регистр. договора купли-продажи уполном. органом- была.
До 31 янв 98 года у вас видимо БТИ вел регистр. договоров и прав собственности.
С 31 янв. 98 г вступил в силу 122-ФЗ, и регить уже надо было в федерал. реестре в спец. созд. органах.
Но был переходный период до 1 янв. 2000 г. по ч. 2 ст. 33 122-ФЗ :
"Создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется субъектами Российской Федерации поэтапно с учетом их условий и завершается к 1 января 2000 года."
Поэтому и после 31 янв. 98 года у вас БТИ и регил сделки и права, и когда у вас был создан спецорган, то там стали регить, и сведения по сделкам, соверш. после 31 янв. 98 год передали в ЕГРП.
Например в Москве Комитет муниципал. жилья регил и после 31 янв. 98 г. сделки сделки, потом, после реш. организ. вопросов- сделки стал регить спецорган и Комитет муницип. жилья передал туда- в федер. реестр ЕГРП (ныне ЕГРН) сведения по сделкам, соверш. после 31 янв. 98 г. и до даты передачи, а у себя оствил реестр по зарегенным сделкам и правам до 31 янв. 98 года. из которого и выдает справки по запросам граждан.
У вас аналог. ситуация.
Поэтому сделайте запрос в ЕГРН о зарегенном праве на объект недвижимости, узнаете, кто собственник, сведения по вашему объекту должны быть в ЕГРН.
-------------
Что это значит: "какое то время приходил и оплачивался налог."?
Нов. собственник (купивший в 98 году) получал уведомление о налоге на имущество некоторое время, а теперь не получает (давно ли)?
Кто это говорит: "Теперь же говорят что надо было поставить договор на учет в росреестр. "?
А это : "И теперь нам говорят что сделать это возможно только через суд."
Почему, вдруг, и где, с кем, вообще такие разговоры возникли?
Состоит ли на кадастр. учете ваш объект недвижимости?
---------
Закажите выписку из ЕГРН по объекту, по итогам запроса будет видно, есть проблема или нет.

Идти в Росреестр с договором и регистрировать
Возможно без вас уже все сделали
Закажи выписку ЕГРН на объект
возможно вы уже там

У нотариуса был заключен договор? Или на бумажке в клеточку ( расписка).. Ст. 69 № 218 -ФЗ.. Да.. Пожалуй придется топать в суд ..Закон " о государственной регистрации прав ..." подписан Ельциным 21 июля 1997 года и ( статья 33) и вводится в действие через 6 мес. со дня официального опубликования.. То есть, примерно 1 февраля 1998 года.. Когда Договор Купли - Продажи заключен? 31 марта 1998 года! Уже 2 месяца действовали новые правила ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ регистрации договоров.. В суде все получится.. Еще и ст. 234 ГК РФ на вас работает..

Какие имеются документы на дом? Землю? Заказывайте кадастровый паспорт и ставьте дом на кадастровый учёт в РосРеестр.

В Росреестре никаких договоров на учёт не ставят.
Ситуация мне ясная, я участвовал в судах по такого рода делам.
Судом признаётся право собственности на строение, с этим решением суда потом в Росреестр, для постановки дома на кадастровый учёт.
Юриста вам надо нанимать, самому тяжеловато будет, тем более, если по судам никогда не ходили.
Три года общий срок исковой давности, незнай, зачем вам сказали про 10 лет.

Да оценщики этим занимаются, но если вам не понравиться их оценка то всегда можно ее оспорить, и могу вам подсказать ту компанию которая вам точно поможет, родственники пользовались их услугами и им очень все устроило вот https://osparivanie.com/

.