Квартира в залоге у банка ( ипотека ). Значит жилец - не собственник и у него нет свидетельства о праве на недвижимость?

Нет, жилец собственник, но вот только собственность его с обременением - ипотека в силу закона. Раньше выдавали свидетельство, хотя свидетельство это не документ удостоверяющий право. Документ удостоверяющий право - это как раз договор купли-продажи, с отметкой Росреестра о государственной регистрации перехода права к собственнику (так сказать ипотечнику). Свидетельства упразднили в 2016 году, теперь просто выписка из ЕГРН вместо него.

есть договор и свидетельство и жилец является собственником.
он может сдавать квартиру, или жить в ней.
но продать или подарить без согласия банка - не может.

пока не расплатитесь - да

Жилец может и не собственник. Собственник заемщик

Свидетельство о праве собственности у него на руках. С обременением в виде залога.

на руках - договор купли-продажи и выписка егрн, но он собственник

человек, который приобрел кваритру за счет кредитных средств, является собственником, но на его права наложено обременение в виде ипотеки в силу закона. Это значит, что любые осуществляемые действия с предметом ипотеки, т. е. кваритры, должны осуществляться с согласия Залогодержателя, т. е. банка.
На руках у человека должны быть: договор купли-продажи с проставленными в Росреестре регистрационными штампами (2 шт.) - о регистрации права собственности и регистрации ипотеки в силу закона, а также выдаваемая при регистрации Выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах (вместо свидетельства о регистрации права, которые отменены еще в 2016 г)

Собственность с обременением в силу закона. На руках выписка из ЕГРН с отметкой об обременении + кредитные банковские документы.

Все есть документы. Только св-во о собственности либо в ЕГРН указано -обременение-ипотека в силу закона.