3 вопроса специалистам по недвижимости (см. внутри).

В плюс к вышесказанному. Про налог - ясно, про вычет - аналогично - все объяснили.
Про землю. Поскольку дом ИЖС - продать его без оформления в собственность земельный участок - можно. Вы правы, неприватизированная земля понижает цену. Однако сказать "на сколько процентов" - однозначно умный человек Вам не ответит. Хотя-бы потому, что от Покупателя зависит - кто-то пойдет, и сам все оформит. Кому-то лень, нет времени, не умеет и т. п. - то есть кто-то хочет купить так, чтобы "голова не болела".
Вы можете начать процесс сами (пока суть да дело, дом выставлен на продажу) , и при продаже говорить, что механизм уже запущен, и осталось "фиг да не фига" - это уже интереснее, чем совсем "неприват" (исхожу из собственного опыта) . Вызовите геодезистов, начните оформлять межевое дело, подпишите границы с соседями. Это уже бАААльшой плюс.
На кого оформлять новый объект недвижимости, квартиру? Конечно, на себя. Мама уже в преклонном возрасте, и в случае ее смерти Вам придется вступать в наследство, собирать заново документы (время, деньги) . Оформив на себя, Вы "убьете двух зайцев" - получите налоговый вычет и Вам потом не придется ничего переоформлять. Маму просто зарегистрируете на своей собственности.

1. Налог за продажу дома -13% с суммы выше 1 мл рублей указанной в договоре и платежных документах
2. Лучше и это неизбежно, получить свидетельство о собственности на землю
3. Лучше всего договор купли-продажи заключить на того кто больше платит НДФЛ

Хочу добавить, что при продаже дома в договоре купли-продажи поставьте сумму до 1 млн. , если конечно на это будет согласен покупатель. А на остальную сумму напишите ему расписку о получении денег. Тогда налог платить не придется.
Если квартиру купите на маму, то налоговый вычет не получите. Т. к. он только на работающих.