Как урезонить арендодателя?

Добрый вечер, Уважаемые!
Снимаем 2 года однокомнатную квартиру через агентство (срок договора истёк). В Санкт-Петербурге. Общая площадь 28м2, дом 1980 года постройки.
Мебель старая, всё обшарпанное.
Аренда 17 тыс, отдаём на руки хозяйке, а квитанции по кварплате, электроэнергии, газу и интернету оплачиваем сами и тоже ей отдаём.
Первый год эти проплаты выходили 4400руб., потом 4800.
Тарифы растут.
Хозяйка всё время недовольна, с придирками на пустом месте.
Это с тем, что если примем решение съехать, то наш залог в 17 тыс. она просто не отдаст.
Теперь, объявила что повышает арендную плату на тысячу.
Как бы ее урезонить?
Спасибо за ответы!