Почему ипотека не возможна при покупке в некоторых квартирах?

1. Дом не подходит под стандарты банка. Например, трех этажный дом в Москве с деревянными перекрытиями. Или наличие неузаконенной перепланировки. Или дом входит в реновацию.
2. Особенность сделки. Например, рента.
3. Проблемы с документами, например, квартира продаётся с прописанными.
4. Продавцу срочно нужны деньги и он ищет быструю сделку.
5. Продавца напугали мнимые сложности с ипотекой и он не хочет возиться.

Позвонить и выяснить, что именно в данном случае, обязательно стоит. Когда моим клиентам понравился объект, мы за пять дней собрали ипотечную сделку. Конечно, возможно, что объект действительно не подходит под стандарты банков, но не позвонив, Вы будете думать об этом варианте как убупущенном. А позвонив, при выборе будете уверены, что действительно выбрали лучшее из возможных

Либо не всё чисто и банк не примет её в ипотеку, либо его напугали, либо хочет занизить цену в договоре, и тп.

налоги, перепланировки, документы и просто кидалово

Потому что когда вы будете получать ипотеку в банке на покупку квартиры, банк должен быть её проверить, а продавцу неохота связываться с какими-то банками, предоставлять им документы. Плюс, возможно, этого продавца кто-то напугал. Иррациональные страхи тоже бывают.

Хз

неузаконенная перепланировка, фигня с собственниками (особенно актуально для комуналок), помещение не является жилим
+ если продажа нужна срочно и продавец ставит хорошую цену, то нафига ждать ипотечника? это потерянный месяц

Это значит что квартира юридически проблемная. Кот в мешке!