как с помощью материнского капитала (сертификат) купить квартиру (улучшить метраж) , не дожидаясь 3-х лет?

есть малогабаритная однушка

берете ипотеку и гасите материнским капиталом. первоначальный взнос д. б. не меньше 10%(т. е. 10% у вас все же должны быть свои) и ежемес. выплаты не более 40% совокупного дохода.
так мне объяснили в АИЖК

кредит в Сбере до 300 000,00 руб. под погашение материнским.. . Но есть риск, что ПФ не даст добро