Как оформить задаток на покупку квартиры, если она пока находится в обременении?

Продавец квартиры просит Покупателя внести задаток на подтверждение сделки. Данная Квартира пока находится в обременении. Со слов Продавца обременение будет снято через месяц ( погашения ипотеки за счет материнского капитала). Будет ли иметь юридическую силу документ по возврату задатка в случае несостоявшейся сделки по вине Продавца? Какие риски несет Покупатель?

никакого задатка, оформляйте как аванс