овобождение имущества от залога

квартиру несовершеннолетних детей (принадлежащих им по праву наследования от покойного отца) в качестве залога заложила их мать, в обеспечение банковского займа по договору между банком и ее подругой. Подруга исчезла, заем не погашает, банк напрягает мамашу, угрожая внесудебной реализацией им-ва. Залог оформлен с согласия отдела опеки и попечитльства. Какой иск можно предъявить и к кому (обоим сторонам договора займа) . Об освбождении им-ва от залога или признание договора залога недействительным?