соглашение или договор о залоге???

Если сделка оформляется нотариально, то и договор залога должен оформляться нотариально. К тому же все обременения недвижимости регистрируются в ФРС. Плюс нужно заключать дополнение к договору в части изменений порядка расчетов, чтобы противоречий не было.

Во-первых, противоречий с тем, что будет происходить фактически и с тем, что написано в договоре, быть не должно. В договоре купли-продажи порядок оплаты должен соответствовать достигнутым вами договоренностям. Во-вторых, что касается того, что покупатель отдаст свою комнату, то на это нужно заключать договор залога, ссылка на который должна быть в договоре купли-продажи. Договор залога подлежит регистрации в УФРС и вступит в силу только с момента такой регистрации. Если договор купли-продажи нотариально удостоверен, то и договор залога тоже должен быть удостоверен. Несоблюдение требованитй к форме договора залога влечет за собой его недействительность.

если покупатель не захочет с Вами расплатиться до 15 декабря и Вы поднимите вопрос о комнате. . то он скажет, мол, какая комната, я Вам все заплатил в течение 3-х часов после регистрации договора в УФРС, об этом даже документы имеются и я Вам, уважаемый продавец, ничего не должен.
И в суде Вы тоже будете в затруднительном положении.... Так как условия сделки, изложенные на бумаге притворны.
Попробуйте составить нотариальный договор, по которому он Вам сейчас продаст свою комнату, если он на это пойдет.
Если деньги до 15 декабря не получите, то пойдете в Рег. службу и зарегистрируйте право собственности хоть на комнату. Это Вы сможете сделать без него, если договор (повторяю) будет нотариально удостоверен.
В следующий раз лучше обращаться к адвокату ( юристу) прежде чем совершать притворные сделки, Вам же дешевле обойдется.

Смотрите вот тут http://скачать-бланки.рф/dogovor-zaloga, в категорий представлены два типа договора залога имущества. Собственно в вашем случае по одному из них и нужно оформлять договор залога между вами и вторым лицом, являющимся хозяином квартиры.